Многие арендодатели пренебрегают уплатой налогов и годами сдают квартиру без оглядки на налоговый кодекс. Но в какой-то момент происходит конфликтная ситуация с жильцами или другие бытовые проблемы, которые ставят собственника перед неприятным выбором – обратиться к государству за помощью и затем с большой долей вероятности объясняться с налоговой службой или пустить все на самотек. В этом материале мы расскажем о том, какие существуют системы налогообложения и какие из них подходят для арендодателей.
Налог на «самозанятых»
Процентная ставка: 4%
Кому подходит: сумма годового дохода менее 2,4 млн рублей (до 200 тыс. рублей в месяц).
Если вы сдаете одну или две квартиры в аренду и ваш общий годовой доход не превышает 2,4 млн рублей, наиболее подходящим для вас является налог на профессиональный доход. Преимущество этого вида налогообложения не только в низкой ставке (4%), но и в том, что его можно совмещать с работой по трудовому договору.
Кроме того, налог на «самозанятых» позволяет полностью уйти от бумажных документов и заполнения деклараций. Все взаимодействие с ФНС происходит через бесплатное приложение «Мой налог» или личный кабинет на сайте налоговой службы. Платеж начисляется раз в месяц до 25 числа, что как правило удобно как для арендатора, так и арендодателя. Уведомление о необходимости оплаты будет приходить автоматически через приложение.
ПРИМЕР. Допустим, у вас есть двухкомнатная квартира, которую вы сдаете за 30 тыс. рублей в месяц. Это означает, что сумма налога, который необходимо будет платить ежемесячно будет составлять 1200 рублей (14 400 рублей в год). Если бы вы выбрали другую систему налогообложения, например, НДФЛ со ставкой 13%, сумма налога составила бы 46 800 рублей - почти в три раза больше!
Индивидуальный предприниматель
Процентная ставка: 6%
Кому подходит: тем, для кого аренда является основным источником дохода
В случае, если в вашем распоряжении большое количество недвижимости и совокупный доход не позволяет вам зарегистрироваться в качестве самозанятого, стоит рассмотреть возможность регистрации ИП.
В этом случае ставка составит 6%, что в два раза меньше, чем НДФЛ. Но стоит учитывать, что помимо налога в этом случае также придется выплачивать ряд дополнительных взносов:
- Взносы на медицинское страхование – 8 426 рублей в год
- Взносы на пенсионное страхование – 32 448 рублей в год
- Дополнительный взнос 1% от годового оборота (если он больше 300 тыс. рублей в год)
Кроме того, еще одним минусом такой формы налогообложения является необходимость ведения отчетности и четкой фиксации расходов и доходов, что может быть неудобно для многих владельцев недвижимости.
ПРИМЕР. Индивидуальный предприниматель сдает в аренду 5 квартир, за 50 тыс. рублей в месяц каждую. Его совокупный годовой доход составляет 3 млн рублей. В этом случае общая сумма всех отчислений, которые он должен будет направить в ФНС и страховые фонды – 250 874 рублей в год (180 тыс. рублей налог, 40,8 тыс. рублей – взнос в ПФР и на ОМС, 30 тыс. рублей – дополнительный взнос).
Это сумма больше, чем при использовании налога на самозанятность, но все равно гораздо выгоднее, чем НДФЛ. Если бы он применял ставку 13%, общая сумма выплат составила бы 390 тыс. рублей в год.
Патентная система
Альтернативным вариантов для владельцев ИП является покупка патентов. Стоимость патента устанавливается на уровне 6% от примерного годового дохода, который предприниматель может получить от сдачи жилья в аренду. Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев, что может быть удобно для некоторых категорий граждан.
Кстати, рассчитать стоимость патента можно на сайте ФНС.
Классический НДФЛ
Процентная ставка:13%
Кому подходит: если нет возможности зарегистрировать самозанятость или ИП
Этот вариант может подойти тем, кто не подходит под критерии налога на профессиональный доход или по каким-то причинам не может зарегистрировать ИП. Сегодня ставка НДФЛ составляет 13% (для доходов, которые не превышают 5 млн рублей в год).
Оплатить НДФЛ достаточно просто. Бежать в налоговую службу сразу же после подписания договора с арендатором не требуется. Достаточно один раз в год заполнять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, которую затем нужно подать в отделение ФНС по месту жительства (или онлайн через личный кабинет на сайте ФНС) до 30 апреля года, следующего за отчетным. К форме также нужно приложить копию паспорта, документы на квартиру (например, выписку из ЕГРН) и копию договора аренды.
После обработки документов налоговая служба начислит сумму налога, равную 13% от годового дохода. Оплатить сумму нужно будет до 15 июля.
ПРИМЕР. Если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма вашего дохода за год составит 360 тыс. рублей, а сумма налогов, которую нужно будет заплатить – 46 800 рублей.
Что будет, если не заплатить налоги?
В этом случае придется не только полностью погасить сумму задолженности, но и заплатить штраф (до 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки).
Существует большое количество ситуаций, в которых ФНС заподозрить гражданина в неуплате налога. Например, источником информации может стать банк, который зафиксирует регулярные денежные переводы, управляющая компания или даже соседи, недовольные шумом.
В любом случае своевременная оплата налогов позволит увереннее чувствовать себя в отношениях жильцами и при общении с представителями власти.
Читайте о всех тонкостях налогообложения при сдаче квартиры и других жилищных вопросах в инструкциях на спроси.дом.рф.