В 2020 году рост цен на жилье в России оказался аномально высоким. В отдельных регионах – например, в Петербурге – он достиг, в среднем, 25%. Для рынка первичной недвижимости Северной столицы это рекорд. Такого еще не было.
Эксперты опасаются, что это еще не предел.
Сам президент РФ Владимир Путин дал недавно указание разобраться в ситуации. Этим занимается «спецштаб по анализу роста цен на жилье».
Есть ряд очевидных причин, которые привели к подобному положению дел. А есть и неочевидные факторы, которые, тем не менее, являются весьма и весьма существенными. Но обо всем по порядку.
Льготная ипотека, низкая ключевая ставка ЦБ РФ, повышенный спрос на жилье и дефицит предложения
Правительство разработало программу льготной ипотеки в качестве меры поддержки для застройщиков и покупателей. И в условиях коронакризиса она действительно стала мощнейшим драйвером рынка. Многие россияне поспешили купить себе жилье, пока жилищный кредит остается максимально доступным.
Кроме того, в 2020 году ключевая ставка ЦБ РФ опустилась до рекордно низких показателей и составила всего 4,25%. Поэтому ставки по всем ипотечным программам также снизились.
Стало невыгодно держать деньги на депозитах. Люди начали их изымать и тоже вкладывать в жилье – как известно, это самый надежный способ сохранить свои сбережения.
Также проявил себя так называемый «отложенный спрос»: были люди, которые думали о покупке квартиры, но никак не решались на этот шаг. А тут такой подарок в виде дешевой ипотеки. Разумеется, чаша весов склонилась в сторону покупки, пока ставки снова не поползли вверх.
Совокупность всех этих факторов привела к тому, что народ буквально стал выстраиваться в очереди в офисы застройщиков и сметать самые ликвидные лоты. Потом не самые ликвидные.
Видя шквальный спрос, застройщики не растерялись и начали повышать цены на свою продукцию.
Кроме того, на рынке ощутимо сократилось количество новых проектов. Девелоперы смотрели на развитие событий с пандемией, самоизоляцией и ограничениями и решали «попридержать коней». Общая ситуация казалась им слишком нестабильной.
Результат мы все видим: благодаря вымыванию ликвидных лотов, сокращению предложения и взрывному спросу, недвижимость в ряде регионов подорожала на 20% и более.
Удорожание строительства
Строить жилье стало дороже еще с момента перехода отрасли на проектное финансирование. Однако с пандемией всё значительно усугубилось. Границы закрыли, рубль рухнул. Импортные стройматериалы подорожали в среднем на 15-25%.
Часть рабочих-гастарбайтеров уехала к себе на родину и не вернулась обратно. Из-за дефицита «трудовых ресурсов» стоимость их услуг также подорожала: за полгода примерно на 25-30%. Это тоже значительно отразилось на стоимости жилья.
Согласно данным из открытых источников (отчетность за 2020 год нескольких крупных строительных компаний), 53% от общего роста цен на недвижимость произошло из-за льготной ипотеки, снижения ключевой ставки, дефицита жилья и увеличения спроса. 47% – из-за увеличения расходов застройщиков: услуги рабочих, стоимость стройматериалов и т.п.
Себестоимость одного жилого «квадрата» увеличилась чуть больше чем на 11 тысяч рублей: с 84 до 95,5 тысяч рублей. В то же время средняя рыночная цена «квадрата» увеличилась на 18 тысяч: вместо 119 тысяч рублей она составила 137 тысяч рублей.
И что в итоге получается? Из-за роста цен валовая рентабельность выросла на 1,1 процентный пункт – с 29,2 до 30,3%. А валовая прибыль с одного квадратного метра увеличилась на 6,7 тысяч рублей – с 34,8 до 41,5 тысяч рублей. Так что говорить о кризисе можно в какой угодно отрасли, только не в строительной. У девелоперов все хорошо.