Как и у человека, у земельного участка есть главный документ, «паспорт» так сказать. И по нему можно узнать много чего интересного о продавце и о продаваемом объекте.
Раньше он так и назывался — кадастровый паспорт, сейчас это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом реестре содержатся сведения о всех зарегистрированных квартирах, домах, участках. Хотите узнать о приобретаемой земле больше — закажите этот документ.
Но «соль» в том, что многие покупатели просто не догадываются, что таких выписок несколько видов. И каждая нужна для определенной цели.
Если зайдёте на сайт Росреестра для её оформления, обратите внимание на правый крайний столбец с разновидностями выдаваемых выписок.
Выписки из ЕГРН, которые заказывают чаще всего
1. Об объекте недвижимости. Этот документ наиболее распространен: именно предъявляют продавцы участков. Тут собрана наиболее полная информация, которая может понадобится для покупателя. Кто собственник участка, какова его кадастровая стоимость, где он находится и как его можно использовать. Также из неё можно узнать, есть ли какие-нибудь обременения (если да, откажитесь от покупки) по участку и сделано ли межевание (желательно, чтобы оно было).
2. Об основных характеристиках объекта недвижимости. Это сокращенный вариант описанной выше выписки, в ней нет многих разделов. Для поверхностного понимания подойдет, для более детального — закажите полную выписку (пункт 1).
Выписки из ЕГРН, о которых мало кто знает
1. О зоне с особыми условиями использования территорий. Об этих зонах я расскажу в отдельной статье, тема обширная и важная. Сейчас же вы должны знать только, что существуют так называемые ЗОУИТы — возле ЛЭП, водоемов, лесов, газопроводов, исторических памятников и других охраняемых объектов. Со стройках здесь могут возникнуть проблемы или её могут просто запретить. Чтобы обезопасить себя, закажите такой документ и проверьте нет ли рядом чего-то неожиданного. А то выйдет, что захотели строиться, а по участку проходит газопровод и разрешения вам никто не даст.
2. О переходе прав на объект недвижимости. Это документ поможет отследить всю историю покупок интересующего участка. Кто был самым первым собственником, на основании каких документов он получил эту землю. Кому и когда она была продана после него. Например, я один раз я нашла интересный участок в «элитном», старом районе нашего города («Козья горка» в Сергиевом Посаде). Заинтересовалась, заказала две выписки из ЕГРН — простую и о переходе прав. И тут обнаруживается, что собственник получил эту недвижимость по договору дарения. Схема, прямо скажем, «сероватая». Продавец делает вид, что безвозмездно дарит недвижимость совершенно постороннему человеку. На деле — покупатель отдаёт ему на руки деньги, которые нигде не фигурируют. Риски — такой договор могут опротестовать родственники продавца. А значит, и ваш новый договор купли-продажи может быть признан недействительным. Чисто гипотетическая возможность, но рисковать не стоит. Без выписки о переходе прав я бы это слабое звено в цепочке продаж могла и не заметить.
3. О правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. С её помощью можно отследить, все сделки с недвижимостью любого человека за определённый период. Так я проверяю и отсеиваю мошенников. Если ваш продавец, согласно этой выписке, за последний год продал несколько участков, вас это должно насторожить. Были случаи незаконного получения злоумышленниками государственных земель (в сговоре с сотрудниками Росреестра), которые они потом распродают, не являясь законными собственниками. Советую детально проверить продавца перед сделкой с помощью этой выписки.