Этим вопросом задается каждый, кто задумал продавать свою квартиру. Конечно, первым делом нужно узнать цену, а вдруг она мне не понравится, так рассуждают владельцы квадратных метров и начинают поиски ответа на свой вопрос.
А действительно, как узнать цену своей квартиры, что бы не продешевить, но и не отпугнуть покупателя слишком завышенной ценой? Существуют ли критерии, по которым можно определить реальную стоимость квартиры? На этот вопрос есть один хороший ответ: "Любая квартира стоит ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель". На этом можно было бы и закончить, только ясности в вопросе так и не появилось, потому разберем его подробней.
Для начала необходимо прояснить, как вообще работает рынок недвижимости в глобальном смысле и каким образом формируются цены на те или иные объекты. Сейчас мы ведем речь о вторичном рынке жилой недвижимости, рассматриваем только этот сегмент. Поскольку, ценообразование в других сегментах, может несколько отличатся.
Итак, вторичный рынок жилой недвижимости в нашей стране, работает, в основном, по методу, так называемого, Голландского аукциона.
Голландский аукцион — аукцион в ходе которого вначале объявляется самая высокая цена на продаваемый товар, а затем ставки снижаются до той, на которую согласится первый покупатель, которому и продается товар. Получил своё название в силу широкого распространения в этой стране. Характерная особенность в том, что это оптовый аукцион, на котором продавец может выставлять много единиц товара одновременно.
Сейчас поясню, как связан метод Голландского аукциона с рынком недвижимости в нашей стране. Все достаточно просто, прежде чем выставить квартиру в рекламу, собственник или риэлтор (либо иной представитель, которому собственник делегировал решение этого вопроса) изначально оценивают общую ситуацию на рынке. А именно, выясняют за какую цену выставляют подобные объекты другие продавцы, проводят, так называемый сравнительный анализ. Выяснив максимум и минимум цены за аналогичный объект, решают за какую цену предложить рынку свой объект.
На рисунке выше (Рис №2) показан пример разброса цен на похожие объекты в одном районе г. Екатеринбурга (данные представлены с площадки УПН) Из приведенной выше таблицы наглядно видно, как разбег цены от минимальной к максимальной составляет 700 тысяч рублей. И если у продавца точно такая же квартира в этом районе, возникает вопрос, за сколько ее предложить рынку. Ведь с. с одной стороны, не хочется продешевить, с другой стороны нет желания затягивать продажу на долгие месяцы, а то и годы.
Из практики мы знаем, что чаще всего, выставляют ближе к верхней ценовой планке, рассуждая так, снизить всегда успеем или моя то квартира однозначно, лучше, а потому, должна стоить дороже. Продавец, он на то и продавец, что хочет получить за свое имущество максимальную цену. Только тут одного желания мало, еще нужно чтобы и покупатель захотел эту цену заплатить. У покупателя, так же есть выбор, при прочих равных условиях, он, скорей всего, купит квартиру, за которую просят меньшую цену. Ведь если нет разницы, зачем платить больше? Тут вы можете возразить, что та квартира, что оценена дороже, может быть в лучшем состоянии, с более выгодным расположением. Все так, только на вкус и цвет товарищей нет, что одному покажется достоинством, для другого может быть недостатком. Потому, выбирая между несколькими квартирами с одинаковыми параметрами, покупатель, скорее выберет ту, что дешевле. Исключения бывают и квартира, предлагаемая за большую цену, среди прочих, так же может найти своего покупателя, просто вероятность наступления такого события гораздо ниже и для такого выбора покупателя, нужны довольно веские основания. На моей практике был такой случай, когда купили квартиру по явно завышенной цене и покупатель пошел на это, только потому, что на этой площадке жили его родители. А у покупателя была именно такая цель, поселиться ближе к родителям.
По такому принципу работает практически весь рынок жилой недвижимости в нашей стране. Если коротко, то это выглядит так... Перед тем как выставить квартиру в рекламу, продавец анализирует цены на рынке, определяет цену своего объекта, выставляет его в рекламу, а затем, ориентируясь на интенсивность спроса, корректирует цену в сторону снижения до тех пор, пока покупатель не проявит реальный интерес и не захочет объект купить. Потому такой способ продажи похож на "Голландский аукцион".
Безусловно, бывают случаи, когда продавец адекватно оценивает ситуацию на рынке, учитывая все факторы и выставляет свою квартиру сразу по "рыночной" цене и находит своего покупателя гораздо быстрей конкурентов, при этом практически не теряет в деньгах, а во многих случаях, даже выигрывает.
Что есть в нашем понимании "рыночная" цена? На рисунке выше, красной линией обведены объекты, которые можно условно обозначить, как объекты по рыночной цене. Это первая тройка квартир с самыми низкими ценами предложения среди аналогов. Вероятность продажи квартиры в данном ценовом диапазоне, самая высокая. Потому у продавца всегда есть выбор, выставить свою квартиру ближе к ценовому максимуму и ждать покупателя долгие месяцы, при этом не факт, что получится дождаться. Либо ближе к минимуму, в первую тройку. Что позволит. не растягивая процесс во времени, получить ту же, рыночную цену, только гораздо раньше.
Итак, как же все таки, правильно оценить квартиру, что бы и не затягивать, с одной стороны, и не продешевить с другой... Ответ есть и на этот вопрос. И начинать стоит не с определения цены квартиры, а с того, нужно ли ее вообще продавать. Если вы можете решить стоящую перед вами задачу, не прибегая к продаже квартиры, тогда зачем ее вообще продавать, оставьте себе, может еще пригодиться. Но, если вы понимаете, что для решения вашей задачи, продажа квартиры необходима, то нужно начать с анализа ситуации в целом. Связана ли продажа квартиры с покупкой другой квартиры, либо деньги с продажи пойдут на решение других вопросов. К какому сроку необходимо выйти на сделку и т.д. Только после того, как вы ответили на все вопросы и четко понимаете. что вам нужно и для чего, можно приступить к продаже. И тут нам в помощь приходит сравнительный анализ, разберем на примере таблицы, приведенной выше. (Рис № 1,2) Предположим, у нас есть 1 комнатная хрущевка в районе Автовокзала в г. Екатеринбурге. Мы решили, что нам ее необходимо продать в течение трех месяцев. Значит у нас есть примерно 1,5 - 2 месяца, что бы нащупать реальную цену продажи и 1 - 1,5 месяца на подготовку и проведение сделки. В этом случае, мы можем поставить свою квартиру чуть выше средней цены предложения по аналогам. Затем периодически снижать цену до тех пор, пока покупатель не проявит реального интереса. Шаг и периодичность снижения определяются в каждом случае индивидуально. Таким образом выявляется реальная рыночная цена квартиры. И даже если цена, за которую будет готов приобрести квартиру покупатель, не будет устраивать продавца, то он может с ней не согласится и на сделку не выходить, но он будет знать ликвидную цену своей квартиры. А в завершении скажу, что ни один специалист не сможет определить цену квартиры с точностью до рубля, определить ее можно только в процессе продажи. Как говорится, предложи квартиру рынку и ты узнаешь сколько она стоит.