Даже в том случае, когда у владельца имеются долги за коммунальные услуги сделку купли-продажи все равно, можно не откладывать куплю-продажу и зарегистрировать договор надлежащим образом. Но в этом случае, по закону, бывший владелец должен оплачивать долг, как и прежде, а новые владельцы оплачивают услуги ЖКХ со дня регистрации в купленном жилье.
Проблема лишь в том, что очень часто Управляющая компания не собирается делать перерасчет и искать прежнего владельца, поэтому требует оплаты долга от новых владельцев. Конечно, в этом случае можно оспорить действия УК в суде, но тяжба отнимает много сил и времени, поэтому сделки либо откладываются, либо отменяются.
Однако, если очень хочется, то есть варианты. Например, оплата долга с задаточных средств, когда при покупке недвижимости с долгом по ЖКХ между покупателем и продавцом можно оформить соглашение, в котором будет указано, что покупатель перевел собственнику задаток от полной стоимости жилья для оплаты долга. После оплаты продавец обязан предоставить справку о том, что долгов на имуществе нет.
Задаток обязательно входит в стоимость жилья, оставшуюся часть денежных средств продавец получит во время совершения сделки купли-продажи. Такой способ оформления сделки подходит даже тем, кто покупает квартиру в ипотеку. Ведь, часто банки требуют, чтобы у приобретаемого жилья отсутствовали долги, тогда деньги, отложенные на первоначальный взнос, можно передать продавцу как задаток.
У этого способа есть серьезный недостаток - сложно будет отказаться от сделки. Все дело в том, что у задатка есть обеспечительная функция. Например, если продавец откажется от продажи собственности после получения задатка, тогда по закону он обязан вернуть двойную сумму задатка покупателю. А если покупатели передумают брать квартиру, тогда задаток им не вернется.
Что бы преодолеть данный недостаток, можно предусмотреть оплату долгов после совершения сделки. В этом случае деньги на оплату долгов идут с той суммы, которая поступит на счет продавца. Что бы избежать неприятности, в день сделки следует взять в аренду две банковских ячейки (или оформить два сберегательных счета). В первой ячейке будет находиться большая часть оплаты за покупку, а во второй – сумма, необходимая для оплаты долгов. В договоре аренды ячеек необходимо указать, что основную сумму денежных средств продавец сможет забрать сразу после успешной сделки, а со второй только после того, как предоставит справки об отсутствии долгов перед УК.
Такой способ обезопасит покупателей от недобросовестных продавцов, ведь даже если продавец не станет оплачивать долг, то деньги со второй ячейки останутся в банке, и новые владельцы смогут забрать их и сами, чтобы погасить долг. Правда у такого способа возрастает денежная масса, когда деньги используются не сразу, и сумма возрастает, пусть и не на долго. Опять же - аренда банковских ячеек с сопровождающей аренду бумажной волокитой. Есть еще одна проблема у данного способа - нет возможности приобрести квартиру в ипотеку: банки отказываются от такой сделки.
Наиболее удобный вариант, это перевод долга на покупателя. В этом случае долг за коммунальные услуги можно перевести на покупателей на законном уровне. Долг вычитается из суммы оплаты за квартиру. Но это обязательно необходимо указать в договоре купли продажи. Или сделать отдельное письменное соглашение, которое будет прилагаться к основному договору.
В любом случае, нужно посоветоваться с доверенным специалистом. Это пожалуй самый тонкий момент в сделках. На рынке недвижимости хватает и некомпетентных и просто мошенников. Найти хорошего специалиста с проверенной репутацией, дело не простое. Нам часто приходится потом проводить "постпродажную" работу по поиску выхода из сложных дел, но история показывает - безвыходных ситуаций нет, есть недостаточность компетенций и нежелание сторон договариваться.
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, ДЮН, PsD, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке.