В Замоскворечье, как и на Западном фронте у Ремарка - без перемен. Разница в том, что одноименный роман (и его экранизация) принес автору большие гонорары и популярность, а тишина на рынке элитной недвижимости не приносит денег собственникам выставленных на продажу квартир.
Читая аналитику московского элитного рынка, обратите внимание - рост цен и сокращение предложения - это про элитные новостройки. На вторичном рынке Замоскворечья - стагнация как с точки зрения цен, так и предложения. Сделки единичны.
Выводы по итогам анализа 2020 года вполне корректно экстраполировать и на первый квартал текущего года.
В текущем отчете ограничусь таблицами с ретроспективой и краткими комментариями. Методологию вынес в примечания в конец текста (1)
Цифры в таблице 1 еще раз подтверждают теорию «круговорота премиальных квартир в Замоскворечье». Всего в продаже представлено в течение последних 3 лет порядка 300 квартир. Квартиры, - как колода карт (карточек из ЦИАН) - тасуется, раздается.
В моменте около двухсот в игре, остальные - у крупье на «передержке», в течение года попадают на «игровой стол» в разной последовательности. Новые квартиры, появившиеся в продаже в I квартале, зачастую, уже отметились на рынке в прошлом году. В целом, картина за 5 кварталов, не сильно меняется (таблица 1).
Индекс-50 Замоскворечья (2) изменился только благодаря курсу доллара. Также как и средняя стоимость квартиры в анализируемой выборке. Остальные факторы, в том числе спрос и предложение заметного влияния на показатели в таблице не оказали.
Таблица Индексов (№3) подтверждает главенство валютного фактора в изменениях индикаторов рынка. Рост средней стоимости квадратного метра и капитализации рынка (стоимость всех 194 квартир) - в пределах прироста курса доллара (4%).
Структура предложения по цене также осталась стабильной. «Непоколебимость» ценовой структуры еще одно подтверждение застоя рынка. Самый большой и востребованный сегмент - квартиры о 50 до 100 млн. руб. Что подтверждает и общение с покупателями, рассматривающими покупку недвижимости в Замоскворечье.
В динамике цен есть интересный сигнал: сокращение доли квартир в продаже, цены на которые установлены в иностранной валюте - с 33 до 24%. Начало ли это тенденции дедолларизации суперконсервативных собственников или совпадение - будем следить в течение года. Статистика показывает, что валютный ценник - признак завышенной цены и очень долгой продажи.
С точки зрения абсолютных показателей, сюрпризов не наблюдается. Повышают цены, как правило те собственники, которые уже не смогли продать квартиру по более низкой цене, что свидетельствует о минимальной мотивации к реальной продаже. Рост цен на такие квартиры варьируется от 1-2 до 10-15% (таких менее 10).
Снижают цены наиболее мотивированные собственники. Размер дисконта зависит как от степни мотивации, так и изначальной оценки. В Погорельском переулке собственник 300-метрового пентхауса за первые три месяца снизил цену на 35 млн. руб. до 165 миллионов. Для справки: 1 января 2020 года цена была 300 миллионов рублей.Это еще одно напоминание о специфике ценообразования на элитную недвижимость.
Важная ремарка: преобладающая часть платежеспособного спроса сконцентрирована в ценовом диапазоне 50-100 млн. руб. При этом многие покупатели оценивают подземный паркинг и современный ремонт в 500-600 000 р. за м2. Такие квартиры в Замоскворечье, внутри Садового кольца, найти крайне сложно при метражах до 150 м2. Эту тему подробно раскрою в следующем посте с рабочим названием «Что предлагает рынок: 100-150 м2 с ремонтом и в бетоне»
Вы можете запросить таблицу всех предложений в Замоскворечье заполнив заявку.
---------------------------------------------------------------------------------------------
Примечания:
(1) Анализируемая выборка - 50 домов Замоскворечья, не старше 1996 г., с подземной парковкой, обслуживаются управляющей компанией.
(2) Индекс «элитного метра» Замоскворечья, представляющего собой среднее арифметическое стоимости квадратного метра всех продаваемых квартир в 50 домах.