В конце марта текущего года группа депутатов внесла в Госдуму очередной проект изменений в закон о долевом участи в строительстве за № 1134552-7. Что нового и интересного в связи с этим может ждать дольщиков и строительные компании в будущем?
Поправки в закон об участии в долевом строительстве
Первое, с чего хотелось бы начать, это то, что проект наделяет Фонд защиты прав дольщиков правом привлекать деньги физлиц для окончания строительства проблемных зданий без размещения денег на эскроу и перечисления взносов в компенсационный фонд. Сохранность этих средств гарантируется государством. Право Фонда на привлечение денег закрепляется не только в законе об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, но и в законе о публичной правовой компании № 218-ФЗ.
Другим новшеством стала инициатива по лишению дольщиков права отказаться от подписания передаточного акта, когда качество квартиры не соответствует ДДУ, требованиям техрегламентов, проектной документации и градостроительным регламентам. Если поправка вступит в силу, то, обнаружив брак, гражданин сможет лишь потребовать составить акт о выявленных недостатках, а потом все равно подписать передаточный документ. Получается, что потребитель обязан принять квартиру с недостатками. За этой поправкой торчат уши строительного лобби, стремящегося облегчить жизнь девелоперам. Сдав объект, строительная компания приступит к возведению нового здания, а устранять недостатки будет по остаточному принципу или, когда «дойдут руки».
Учитывая недоверие (зачастую вполне оправданное) центра к региональным властям, всероссийский Фонд защиты прав дольщиков примет на себя обязанности технического заказчика и станет проводить строительный контроль в отношении многоквартирных домов, возводимых Фондом субъекта РФ с использованием денег публично-правовой компании (всероссийского Фонда защиты прав дольщиков). По мнению инициаторов проекта, эта норма поставит заслон перед хищением средств на местном уровне.
Предусматривают новеллы и расширение перечня оснований для удаления МКД из единого реестра проблемных объектов. Так, дом перестанет считаться проблемным, если застройщик продлит срок разрешения на строительство и заключит с дольщиками дополнительные соглашения к ДДУ, переносящие срок сдачи объекта. Кроме того, здание исключат из списка проблемных объектов, когда субъект РФ погасит требования граждан, передав им квартиры и машино-места или арбитраж отдаст Фонду защиты прав дольщиков земельный участок и недостроенный дом вместе с обязательствами девелопера.
Учитывая роль, которую играют субъекты РФ, региональные Фонда защиты прав дольщиков и конкурсные управляющие в решении вопросов завершения строительства проблемных МКД, инициаторы проекта планируют обязать эти структуры размещать информацию в личных кабинетах единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Так региональные власти станут размещать на сайте ходатайства о восстановлении прав дольщиков, а местные Фонды — графики завершения строительства проблемных зданий, заявки на финансирование, акты о финансировании, а также другие документы, связанные с окончанием работ. В свою очередь конкурсные управляющие будут публиковать в ЕИСЖС сведения, подтверждающие право дольщика на жилище, машиноместа и нежилую недвижимость (или денежные требования участников строительства), план объекта, проектную документацию и так далее. Данные новеллы сделают процедуру работы с проблемными домами прозрачной и понятной.
Новеллы в закон о банкротстве
Конкурсный управляющий, не прошедший аккредитацию Фонда, получит второй шанс подать заявление через год после отказа в аккредитации. В принципе, это справедливо. В России и так не хватает специалистов для работы с застройщиками — банкротами.
Уточняет проект и порядок направления конкурсным управляющим бумаг в Фонд защиты прав дольщиков. В случае принятия закона управляющий станет отправлять сведения в электронной форме через ЕИСЖС. Это удобно и технологично. В свою очередь Фонд получит право знакомиться с реестром требований дольщиков и направлять возражения по итогам рассмотрения реестра в арбитраж. Более того, управляющий будет принимать решение об обоснованности внесения требования в реестр требований только с учетом позиции Фонда. А если последний вступит в дело о банкротстве после закрытия реестра, то получит право обратиться в суд с заявлением об исключении необоснованных требований. Данные новеллы вызваны случаями включения в реестр фиктивных требований со стороны дольщиков.
Наряду с этим законодатель ограничит право конкурсного управляющего на выбор оценщика, когда Фонд приобретает права застройщика на участок и объект. В этом случае Фонд самостоятельно найдет оценщика, а управляющий, основываясь на отчете, рассчитает соотношение стоимости прав застройщика и совокупного размера требований участников строительства. Таким образом, конкурсный управляющий, назначенный на банкротство строительной фирмы, постепенно теряет полномочия и становится техническим исполнителем при Фонде.
Ну и наконец, для формирования единообразного подхода, проект предусматривает, что члены кооператива, созданного на основании закона о банкротстве, получат право на выплату возмещения только в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в проблемном доме.
Изменения в закон о публично — правовой компании
Внесут поправки и в закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. Так, всероссийский Фонд получит право выступать в качестве агента фонда субъекта РФ и продавать квартиры, нежилую недвижимость и машино-места, находящиеся в собственности последнего, если здание достраивалось за счет федерального Фонда. Кроме того, федеральный Фонд получит полномочия технического заказчика с правом проведения строительного контроля и сможет создавать коммерческие и некоммерческие юрлица.
Дополнения внесут и в статью 9.1 закона. В частности, если Фонд выяснит, что на участке, где находится (или должен находиться) проблемный дом, нельзя завершить строительство, то он выберет другой участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности и возведет на нем МКД. По факту это уже происходит в регионах. Например, в одном из приволжских городов дольщики нескольких проблемных объектов в центре города с середины «нулевых» пытались добиться завершения строительства. Однако выяснилось, что возвести МКД на этих участках невозможно в силу ряда причин. Тогда Фонд построил дома в другом районе на окраине города и предложил жильё обманутым участникам строительства. Одни взяли компенсации, а другие — ключи от квартир. Лучше уж так, чем никак.
Еще одна норма появится в статья 13.1. Эта новелла гласит, что Фонд примет решение о достройке здания, если затраты на стройку не превышают размер возможных максимальных выплат дольщикам, имеющим требования о передаче квартир, машиномест и нежилых помещений. Похожая норма фигурирует в документах Фонда и Правительства. Теперь государство внесет ее и в закон.
Выводы
Постепенно, словно шагреневая кожа, сжимаются полномочия конкурсного управляющего при банкротстве девелопера. Шаг за шагом управляющие подпадают в зависимость от Фонда. В то же время права федерального Фонда по защите прав дольщиков расширяются. Последний получает возможность привлекать деньги граждан, минуя счета эскроу, возражать против включения требований в реестр, реализовывать недвижимость в проблемных объектах, проводить строительный контроль, создавать юрлица, и, при необходимости, менять место возведения МКД.
Скажутся ли эти новеллы на положении дольщиков? Отчасти — да. Например, решение об исключении требования из реестра и перенос строительства проблемного МКД на другой участок затронут только часть граждан. А вот новелла об исключении возможности отказаться от подписания акта приема-передачи при наличии недостатков коснется всех дольщиков. С исчезновением этой нормы пропадёт «кнут», которым гражданин понуждал застройщика побыстрее устранить недостатки или уменьшить цену квартиры. Поэтому, если законодатель исключит эту норму, то девелоперы почувствуют себя вольготно. Чего не скажешь о рядовых дольщиках.