Продолжаем анализировать жилые комплексы и выбирать, какой проект является более инвестиционно привлекательным - на основании нашего рейтинга инвестиционной привлекательности новостроек Москвы, который мы подготовили и описали в постах на канале.
В прошлом посте мы сравнивали ЖК "Вереск" и ЖК "Павелецкая сити", а сегодня поговорим про ЖК "Остров" от Донстрой и ЖК "Prime Park" девелопера Optima Devlopment.
ЖК "Остров"
ЖК «Остров» расположен в южной части Мневниковской поймы в Москве. Объект на 12 000 квартир возводят на территории 40,4 га. Всего будет построено 1,4 млн кв. м недвижимости вместе с коммерческими помещениями, своей школой и детским садом. Это будет единственным ЖК на островной части Москвы. ОСТРОВ «спрятан» от остального города Москвой-рекой и природным парком «Москворецкий» и тоже самое время расположен в непосредственной близости к деловому центру города. Отсюда 10 минут на авто до «Москва-Сити» и 15 минут – до Садового кольца. 10-минутная прогулка приведет в парк «Фили» или к Гребному каналу. На территории ОСТРОВА уже открыта станция метро «Мневники» и строится станция метро «Терехово» (2021). Ближайшие магистрали для выезда за город - Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Одними из особенностей проекта являются круговые панорамные виды на Москва-реку, пентхаусы с потолками высотой 4,25 м, квартиры с террасами, панорамное остекление.
ЖК "Prime Park"
Жилой квартал Prime Park («Прайм Парк») – это масштабный проект в Хорошевском районе столицы от девелопера Optima Development. На территории 11,4 га должны появиться 9 небоскребов высотой 41 этаж, а также широкий спектр объектов внутренней инфраструктуры – подземный паркинг, фитнес-клуб с бассейном, школа и 2 детских сада, рестораны и кафе, 4 собственных парка общей площадью 6 га. В высотных домах можно приобрести одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры с чистовой и предчистовой отделкой, а также дуплексы и пентхаусы.
Проект входит в топ-10 самых высоких новостроек Москвы – верхние этажи башен будут возноситься над землей не менее чем на 150 метров. Новостройка расположена в северном направлении рядом с выездом на скоростную магистраль и сразу 4-мя станциями метро в шаговой доступности.
Инфраструктура комплекса включает школу, детский сад и подземный паркинг, фитнес-центр с бассейном. В ЖК уже есть сданные корпуса, есть корпуса со сроком сдачи 4 квартал 2021 года, а также в 4 квартале 2022 года.
Вход на территорию новостройки будет возможен только по смарт-картам. В каждой квартире установят систему «умный дом», которая позволит регулировать температуру и освещенность, заказывать сервисные услуги и оплачивать коммунальные счета через специальное приложение для смартфона. Своеобразной «изюминкой» новостройки станет ансамбль из 4-х соединенных между собой садово-парковых зон. Данное пространство будет доступно только резидентам комплекса. В центре парка появится водоем с фонтаном, арт-объекты и малые архитектурные формы. Буквально под окнами жителей новостройки находится территория комплекса массовой физкультуры и спорта ЦСКА с ледовым дворцом, стадионом, катком и плавательным бассейном. Если пройти чуть дальше к метро «ЦСКА», окажешься рядом со спорткомплексом «Мегаспорт».
Минусы: Девелопер еще не строил подобных жилых комплексов в Москве.
Рейтинг
Так как мы говорим про инвестиционную привлекательность, то выбрали для сравнения однушки и двушки - самые востребованные категории под сдачу в аренду среди инвесторов (предложение по студиям в обоих ЖК отсутствуют на дату публикации поста).
ЖК "Prime Park" в сравнении с ЖК "Остров" - пройдемся по однокомнатным квартирам:
- Площади квартир сопоставимы
- Цена квадратного метра дороже всего на 10%, при этом стадия строительства существенно выше (коробка против котлована)
- Порог входа в проекты сопоставим и является достаточно высоким
- Текущая средняя цена аренды немногим выше (64 000 против 63 000)
- Если бы выбор стоял между готовыми проектами (которые покупай и сразу заселяй), то при текущих ценах продажи и аренде в районе "Prime park" принес бы дохода 4,11% годовых, а "Остров" - 4,24%
- Индекс потенциала роста ниже (учитывая строительную готовность), однако хуже и индекс риска - хотя срок сдачи объекта значительно ближе
Почему мы снизили индекс риска по проекту Prime park? Во-первых, отсутствие у застройщика опыта строительства аналогичных проектов в Москве, во-вторых, продажа идет не через эскроу, а с гарантиями фонда, что мы расцениваем как более высокий риск.
Согласно индексу Станции, оба проекта показывают невысокий размер индекса (менее 0.5), но ситуация у Prime park чуть-чуть лучше. Напомним, что такое индекс Станции: цель покупки - получение дохода, пока объект строится - дохода физически он в карман инвестора не приносит, поэтому мы взяли эталонный проект - построен, работает, уже сдан в аренду и приносит доход не один год подряд, - и посчитали сколько вы сможете получать в рассматриваемом ЖК относительно эталона за период 100 месяцев (для Станции - от текущей даты, т.к. объект построен, для ЖК - от даты ввод + ремонт).
Смотрим индекс попробуй дорасти - т.е. на сколько должна вырасти стоимость квадратного метра в рассматриваемом ЖК за оставшееся время строительства, чтобы доход от продажи квартиры в момент ввода был равен накопленному за этот период доходу от сдачи в аренду эталонного проекта (для целей расчета индекса взяли проект БЦ “Станция”).
Для ЖК "Остров" прирост должен составить +14,24% к текущей стоимости метра, для ЖК Prime park - всего 5,70%. В целых числах стоимость метра должна достигнуть 473 298 рублей за кв. м (Остров) и 483 560 рублей за кв. м (Prime park) - вторую цифру считаем абсолютно достижимой, учитывая локацию объекта и качество строительства.
В итого:
Для целей инвестирования, выбирая из двух жилых комплексов, считаем ЖК "Остров" более привлекательным проектом для спекулятивной покупки с целью перепродажи, ЖК Prime park - более привлекательным для целей получения арендного дохода от сдачи квартиру в аренду в ближайшей перспективе. Однако стоит учитывать, что оба проекта относятся к сегменту бизнес, арендная плата достаточно высокая, следовательно, целевая аудитория потенциальных арендаторов ограничена.
Если на повестке дня стоит задача стабильного пассивного дохода сейчас, индекс Станции невысокий у обоих проектов, и на горизонте 100 месяцев БЦ "Станция" принесет пассивного рентного дохода в 2 раза больше.
Ждем ваших вопросов, возражений и предложений.
Полезные ссылки:
- Телеграмм-канал, где разбираем факты, преимущества и недостатки инвестиций от 300 000 рублей в сеть японских парикмахерских, инвест-отели и коворкинги в С.-Петербурге от 1,8 млн рублей и другие проекты
Ну и напоследок: