В прошлом апреле никто не понимал схему работы по льготной ипотеке. Банки отправляли заявки в ЦБ РФ, чтобы получить добро на субсидии по госпрограмме. По телевизору говорили о поддержке строительства. Покупатели задавались вопросом: "Только первоначальный взнос нужен?" А потом все вдруг как все поняли. Как все понеслось.
И мы сегодня, можно сказать, увидим реальный итог.
Мне стало интересно. Что если сравнить результаты расчета ипотечного кредита по квартире-студии? Моего же метража, моей планировки, моего же микрорайона и даже этажа. О как. Это реально.
Текущие условия
Квартира-студия: 26 квадратных метров. Срок ипотеки: 20 лет. Ставка: 9.4 %. Первоначальный взнос: 17.7 %. Стоимость квартиры: 2.26 млн. рублей.
Что получается:
Окей. Тут мы не учитываем страховки, налоговые вычеты и досрочные платежи. Так скажем, условия в вакууме.
Найдем такую же квартиру-студию
Мне не хотелось рассматривать метафизические квадратные метры, кстати, хорошее название для шоу на Ютубе. Подзаморочился и нашел идентичную моей квартиру-студию, которая сдается в 2023г.
На шоу "Точь-в-Точь" среди квартир-студий этот экземпляр бы занял второе место. Кстати, вы в курсе, что оно еще выходит по телевизору?
Так-с. Сколько же она стоит?
Базовая цена - это стоимость квартиры при покупке в рассрочку. За пару с половиной лет цена, как мы видим, подскочила. Это объясняется улучшением района проживания и программой льготной ипотеки. Понятное дело, что последнее повлияло больше всего.
Возьмем тот же срок - 20 лет. И тот же первоначальный взнос - 17.7 %. Ставка по льготной ипотеке - 6.5 %. Что получится?
Вот для наглядности:
Ладно, учтем облагораживание района. Появилась школа, детский сад вот-вот заработает, пешеходное пространство неплохое сделали. Это хорошо и правильно. Только не могла почти такая же квартира за 2 с хвостиком года подорожать больше, чем на полтора миллиона. При нормальных условиях.
Обратите внимание на значение процентов. Из-за неоправданно поднятой цены мы видим, что при льготной ипотеке мы совсем не сэкономим на процентах. И взнос в абсолютном значении нужен больше.
Находясь на стадии отрицания, решил сравнить платежи по инфляции. Тоже мимо. 17 200 руб. в 2018г. это совсем не 23 216 руб. в 2021г.
Вывод такой. В показанном примере льготная ипотека нам совсем не помогает сэкономить.
А если не в масштабах квартиры, а всей страны?
Мое мнение такое. Цены выросли быстрее, чем при обычных условиях. Покупательская способность, уверен, снизится. Снижать массово стоимость вряд ли застройщики будут, а вот вероятность заморозки цен на какой-то период очень высокая.
Проснется загородное строительство - в том году уже видели динамику. Продажи вторички и переуступок будут активнее.
И интересный момент. На сайте Кремля в перечне президентских поручений появился вот такой пункт:
В программе льготной ипотеки вообще нет ничего плохого в плане замысла. Михаил Мишустин быстро смекнул, что программа поддержит застройщиков, производителей стройматериалов, рабочих в конце концов. Я до сих пор убежден - начальная цель была в стимулировании банковской системы.
Программу передержали - да. Весомая доля покупателей брала квартиры для перепродажи - да. Ставка сохранилась по ипотеке - да. Механизм контроля застройщиков - явный промах.
Тут речь не про вмешательство в сам рынок. По сути на деньги государство сей праздник и организован. Значит, право контролировать имеют.
Вывод
Как мы поняли, льготная ипотека сейчас уже совсем не помогает сэкономить. Ключевая ставка уже 5 %, до этого долгое время была 4.25 %. Поэтому 6.5 % можно с натяжкой назвать рыночным значением, а не льготным.
Остается пока только следить за тем, какой будет выход из ситуации. В одной из статей писал о том, что вряд ли возможен кризис как в 2008г. в США. У нас покупательская способность по новостройкам уже снижается, значит, люди перестроятся на другой вид недвижимости. Это логично.
Читайте в тему: "Хронология льготной ипотеки. Возможен ли кризис как в 2008-ом?"
Да пребудет с вами вычет!