Главным фактором определяющим цены на квартиры являются доходы населения. Если реальные (с поправкой на инфляцию) доходы населения растут, то и цены на недвижимость скорее всего будут расти.
Если реальные доходы падают, то несмотря на инфляцию, цены на недвижимость будут снижаться. Я об этом много раз говорил.
Если недвижимость растет тогда, когда доходы падают, то это свидетельствует об искусственном надувании пузыря, который непременно лопнет.
Но сегодня немножечко не об этом. Почему же доходы населения не растут? Большинство экономистов объяснит это стагнацией экономики, санкциями, противостоянием с Западом.
На самом деле проблема куда глубже. Кризис 2008 года и его последствия до сих пор продолжают терзать мировую экономику. Причем это проблема не только России, но всего Мира.
На Западе за последние 10 лет уровень жизни сильно упал. А те рисованные цифры формального экономического роста, обеспечены тупой печаткой денег, которые концентрируются в руках 1% богатейших людей Мира в то время как реальные доходы среднего класса падают каждый год за счёт увеличения налогового бремени.
Но надо понимать, что доходы населения величина средняя и если у кого-то они падают, то у кого-то растут, а у кого-то остаются на прежнем уровне.
Например Джефф Безос вообще не платит налоги, что просто возмутительно. Берни Сандерс по этому поводу провел целую конференцию. Бедные платят налоги за богатых. Безос и прочая мразота кушают, а мы за них платим.
Понятно, что даже в этих условиях у некоторых категорий граждан в том числе и в России доходы растут. Это даже не бизнесмены, силовики или чиновники, а вполне себе представители обычных профессий.
Неделю назад один знакомый из детства рассказал мне как он буквально за 3 года умудрился заработать на квартиру в Москве.
Надо сказать, что в школе он был самым плохим учеником в классе. Он был из бедной многодетной семьи и единственный из нашей параллели кто не поступил в ВУЗ.
Парень повторил судьбу родителей. После 9-го пошел в ПТУ, отслужил в армии и затем устроился работать столяром. Прошло более 15 лет с того момента как мы последний раз общались. Сегодня он краснодеревщик и реставратор, работает на себя и легко делает 200 тысяч в месяц.
Я помню, что когда мы учились в школе в 90-е престиж рабочих профессий был ниже нуля. Пойти после школы в работяги было добровольным согласием на беспросветную нищету и тяжкий труд до гробовой доски.
Родители пугали нас тем, что если мы будем плохо учиться, то не поступим в вуз и станем нищими пролетариями.
Офисная работа тогда ассоциировалась наоборот с достатком и бесконечными карьерными возможностями. Все стремились выучиться на экономиста, юриста, освоить иностранный язык и стать типичными яппи со всеми атрибутами роскошной жизни.
Проблема в том, что за 10-20 лет этих представителей офисных профессий наплодили столько, что их зарплаты рухнули на дно.
Сегодняшний офисный планктон повторяет судьбу пролетариев 90-х. Ведь даже курьер в Москве получает примерно столько же сколько и рядовой офисный специалист если не больше.
Представители же рабочих специальностей наоборот снимают сливки с ситуации. Зарплаты сварщиков, монтажников, литейщиков, краснодеревщиков, токарей уже давно превосходят офисные.
Просто любой рынок априори быстро насыщается. В 90-е страна встала на новые экономические рельсы. В СССР было много рабочих и инженеров, но не было экономистов и юристов разбирающихся в капиталистической экономике.
Все это создавалось с нуля и для того, чтобы тогда сделать карьеру достаточно было иметь желание и хоть чуть - чуть разбираться в теме.
Оттуда все эти истории про то как Вася из села за 3 года стал топ-менеджером. Теперь это невозможно. Ниша уже лет 20 как занята, но люди продолжают верить, что судьба и случай вынесут их на верх.
Тогда зарождались целые отрасли: логистика, ВЭД, финансовый менеджмент, реклама. Теперь это все создано и функционирует, а для поддержания всех этих процессов достаточно штата исполнителей за небольшую зарплату.
С другой стороны, за эти годы образовался дефицит рабочих специальностей, но престиж этих профессий так и остался на низком уровне. Теперь рабочие могут хорошо заработать, но очередь в ПТУ не стоит.
Парадокс, рабочий в Москве может легко делать 100 тысяч, но родители упорно заталкивают своих чад в ВУЗы, отдают кучу денег за их образование, чтобы те по факту пополняли ряды безработных специалистов конкурирующих за з/п 50 000 руб.
Конечно все описанное выше справедливо для Москвы и ее рынка. В регионах ситуация может отличаться, но тренд очевиден.
Причиной любого кризиса является запоздалая реакция на сигналы рынка. Аналогичную ситуацию мы можем наблюдать и на знакомом нам рынке недвижимости. До людей доходит слишком поздно, так как стереотипы мешают мыслить адекватно ситуации.