Квартиры с отделкой в элитных новостройках как направление появились на московском рынке недвижимости в 2015-2016 годы. Тогда из-за санкционного кризиса и спада в отрасли ряд застройщиков сфокусировались на этом продукте как инструменте повышения ликвидности новостроек и таким, скорее вынужденным, способом сформировали этот тренд. Проекты с отделкой выходили на рынок и раньше, но точечно: например, один из первых элитных домов в Москве «Агаларов Хаус» 96-го года или «Кутузовская ривьера» от Mirax Group 2008-го.
На заре возникновения тренда большинство участников рынка ещё не верили в востребованность и необходимость элитных проектов с отделкой, и на вопрос «Быть ли отделке в элитных новостройках?» отвечали скорее отрицательно. Для меня вопрос звучал иначе — «Быть ли элитным новостройкам без отделки?»: я была уверена, что тренд будет набирать силу. Так оно и вышло: согласно аналитике Knight Frank в 2020-м доля предложений с отделкой на премиум-рынке составила 61%, доля реальных сделок — 66%. В сравнении к 33% без отделки и 1% под чистовую отделку (white box).
Перед тем, как разобраться, почему одни ратуют за проекты с отделкой (что в наше время уже подтверждает спрос покупателей), а другие считают их не соответствующими элитному сегменту, немного терминологии. Интересно, что на рынке недвижимости не существует термина, обозначающего объект с финишной отделкой. Есть широко употребляемые у нас понятия shell and core (без отделки) и white box (под чистовую отделку). Есть менее известные upside down and shake it out (дословно, «перевернуть вверх дном и вытряхнуть») — комплектация с отделкой и встроенной (той, что нельзя «вытряхнуть») мебелью, а также аналог нашего «под ключ» key to turn — полная меблировка с декором вплоть до вилок и скатерти (хороший пример — Noble Row, о котором я писала ранее). А вот международного термина для финишной отделки без мебели нет, поэтому пока нам остаётся лишь предлагать свои) Так мой вариант — это finished walls (готовые стены) — не просто возведённые, но с финишной отделкой, стены.
Вернёмся к за и против отделки в элитном сегменте. Одна из важнейших проблем, с которой сталкивается покупатель объекта без отделки — это нефункциональные планировки и общая непродуманность пространства для последующего ремонта. В том случае, когда застройщик не несёт ответственности за последующую отделку квартиры, ему необязательно и учитывать, насколько помещение подготовлено к этим этапам.
Конечно, это вопрос уважения к потребителю, но, к сожалению, не все относятся к нему серьёзно. Когда же застройщик занимается отделкой того пространства, которое построил, в его интересах сделать это качественно) Существует и ещё одно решение: на рынке появились компании, которые выполняют надзор и корректировку решений застройщика на этапе проектирования, с фокусом не на красоту фасадных решений, а на функциональность планировок. То есть помогают заранее исключить проблемы неудачной геометрии внутреннего пространства или расположения воздуховода.
Теперь один из аргументов против отделки, который не подтвердился на практике: бытовало мнение, что покупателю элитной недвижимости необходимо самовыразиться в интерьере, а это исключает наличие отделки в новостройке. Но ещё тогда, в 2016-м, покупатели элитной недвижимости уже наигрались с ремонтами и поняли, что с задачей кастомизации пространства отлично справляются декораторы, заходящие на объект с готовой отделкой после сдачи его застройщиком. К тому же, по моему опыту, вполне достаточно 2-3 вариантов стилей отделки в диапазоне от неоклассики до современного стиля, которые максимально отвечают запросам большинства потребителей. И, конечно, стоимость отделки от застройщика на порядок экономичнее самостоятельного ремонта, из-за объёма лотов, обеспечивающего застройщику лучшие цены. Так сегодня диапазон цены финишной отделки в пересчёте на 1 кв. метр составляет 60-150 тыс. рублей в премиум-сегменте и 120-200 тыс. рублей в классе делюкс.
Другой фактор — возрастающая ценность времени при нашем скоростном ритме жизни: сейчас мало кто готов тратить его, своё внимание и энергию на полномасштабный ремонт. И самое главное, что решает формат проектов «под ключ» — жильцы въезжают в новый дом, где в ближайшие годы не будет без устали работать перфоратор. К сожалению, на рынке полно кейсов, когда в заселённом лет 10 назад доме приобретался, например, простоявший всё это время, в качестве чьей-то инвестиции, пентхаус без отделки и начинался ремонт всех его 2-3-х уровней — долгий и нервный для всех жителей дома.
Для полноты картины добавлю, что на протяжении последнего года-двух в тренде наблюдается небольшой откат - доля выходящих на рынок проектов с отделкой снизилась. Это связано и с нехваткой рабочих в пандемию, и с тем, что, погрузившись в ремонтно-отделочные работы, застройщики столкнулись с новыми для себя сложностями и обожглись на реализации. Но я уверена, что это временный спад, и мы придём к тому рынку, который существует во всём цивилизованном мире: элитные новостройки, как правило, сдаются с отделкой, с редкими и обоснованными исключениями.
И, в завершение, о проектах, которые продолжают выходить на рынок вразрез с трендом на отделку. Этот факт я интерпретирую лишь как равнодушие к покупателям, на фоне наличия у застройщиков таких козырей как отличная локация и эффектная архитектура. Дело в том, что именно эти факторы и закрывают самые «горячие» запросы покупателей в рейтинге приоритетов при выборе элитной недвижимости. Отделка в нём находится лишь на восьмом месте.
10 наиболее значимых факторов при выборе элитной недвижимости (по данным Knight Frank) :
- район — 79%
- бюджет — 60%
- виды — 33%
- паркинг — 31%
- архитектура — 29%
- планировка — 26%
- близость парков — 24%
- отделка — 21%
- инфраструктура — 12%
- квалификация застройщика — 12%
- наличие школ и детских садов — 10%
Так получаем простую логику: пока покупатель не изменит свою парадигму запросов, у застройщиков не появится достаточной мотивации перестраиваться, и они будут продолжать выпускать красивые ЖК на 900 лотов без отделки с перспективой перманентного ремонта на 10-15 лет.
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram