Многие люди полагают, что если удостоверили сделку у нотариуса, то ей ничего не грозит. Доверие к институту нотариата в обществе весьма высокое. Однако есть объективные ситуации, при которых нотариусы бессильны. О них и поговорим.
Психическое состояние участников сделки купли-продажи
Нотариус при проведении сделки обязательно оценивает дееспособность сторон. Для этого, в частности, применяется электронная база Росреестра, где содержатся все судебные решения о признании кого-либо недееспособным (частично или полностью). Если участников сделки в данной базе не оказалось, то нотариус допускает их до подписания договора с дальнейшим нотариальным удостоверением.
Но стоит понимать, что дееспособность и психическое состояние - это разные вещи. И здесь на авансцену выходит такое юридическое понятие, как "порок воли". Например, если дееспособный человек по различным причинам в данный конкретный момент не осознаёт последствий своих действий и не понимает их значение. Причин подобного может быть масса: введение в заблуждение, психологическая зависимость от третьего лица, тяжелые жизненные проблемы.
Не стоит забывать, что если человек не лишён дееспособности, то это не значит, что он психически здоров или не находится в момент сделки под действием медикаментов или иных препаратов. Нотариусы не имеют должной компетенции, чтобы распознавать подобное, поэтому запросто удостоверяют сделки с "пороком воли".
Нюансы из семейной жизни продавца
Семейный кодекс гласит, что если квартира покупалась в браке, то при её продаже требуется согласие второго супруга (статья 35 Семейного кодекса).
Однако иногда нотариусы не могут достоверно установить, находился продавец в браке или нет. Особенно это касается случаев, если брак был заключен не в России или если записи о браке нет в паспорте.
Фактически, в данном случае приходится надеяться на честность продавца. Если же он утаил информацию о браке, то есть вероятность получить судебный иск от второго супруга на признание сделки недействительной.
Данную проблему обещают вскоре решить, открыв нотариусам базу ЗАГСов. Пока же ЗАГСы заняты оцифровыванием своих данных и нотариусы продолжают оставаться в неведении.
Богатая история квартиры
Нотариусы занимаются проверкой сделки довольно формально и не изучают цепочку переходов прав собственности. Если в истории квартиры были лица, чьи права суд признает нарушенными, то такую сделку оспорят. Ситуации могут быть разные: пропавшие без вести, отбывающие наказание, или нарушения при оформлении наследства. Из актуальных проблем последних лет: признание банкротом кого-то из цепочки продавцов квартиры, если прошло менее 3-х лет.
Ситуаций может быть неизмеримое множество. Причём некоторые могут быть буквально на ладони, но нотариус их не заметит просто потому, что они стоят в стороне от его формальных процедур.
Что же делать?
По первому пункту рекомендуется проводить так называемое "психолого-психиатрическое освидетельствование сделкоспособности" продавца в день сделки. Особенно если действия или состояние продавца кажутся странными или необычными.
По второму и третьему пунктам - досконально проверять продавца и цепочку предшествующих сделок. Данную процедуру довольно успешно совершают профессиональные агентства недвижимости, но можно попробовать и самостоятельно, если есть время и понимание, как это делать.