Многие покупатели даже не задумываются над вопросом, как выбрать квартиру на вторичном рынке. Они ориентируются только на цены, из-за чего допускают грубые ошибки при покупке недвижимости. Во избежание таких последствий важно в комплексе подходить к решению вопроса: обращать внимание на локацию, состояния дома / квартиры и цену. Помните, что жилье в хорошем районе будет стоить дороже. Так, при отсутствии нужной суммы придется смириться с отсутствием ремонта. Если этот вариант не подходит, подойдет недвижимость на окраине, но в лучшем состоянии. Ниже рассмотрим вопрос выбора подробнее.
Разберитесь с районом
Чтобы выбрать хорошую квартиру, начните с изучения района, где находится дом. Изучите информацию в ВК, Фейсбуке, на форумах и тематических сайтах. Прогуляйтесь по району в разное время суток и дни недели для оценки контингента и уровня развлечений. При подведении промежуточных итогов обратите внимание на ряд моментов:
1. Наличие аптек, спортивных комплексов, салонов, продуктовых магазинов и торговых комплексов. Хорошо развитая инфраструктура является большим плюсом.
2. Транспорт и наличие остановок. Большой плюс — наличие метро, автобусной или трамвайной остановки возле дома. При наличии авто проанализируйте близлежащие трассы на факт пробок.
3. Экологическая ситуация. Изучите район, где планируете купить квартиру на вторичном рынке, с позиции приближенности к заводам и фабрикам. Недостатком считается приближенность к промышленному объекту или кладбищу. Наличие рядом воды может свидетельствовать о высокой влажности, что может привести к проблемам со здоровьем.
После изучения указанных моментов сделайте вывод по общей инфраструктуре. Загляните немного вперед на факт того, будет ли район развиваться. Возможно, рядом с домом планируется строительство торгового центра, станции метро, новой трассы и т. д.
Проверьте недвижимость
На следующем этапе изучите квартиру и состояние дома. Вторичный рынок жилья очень обширный. На нем встречаются, как очень старые дома 80-х годов прошлого века, так и сравнительно новые объекты. Учтите следующие моменты:
1. Проверьте, когда последний раз проводился капремонт. Если его не было, когда планируется. Интересующую информацию можно глянуть на сайте reformagkh.ru. Здесь доступны сведения о здании, его типе, времени сдачи, количестве жильцов и т. д. Средний срок выполнения капитального ремонта раз в 25 лет, но бывают ситуации, когда в 50-летнем доме ничего не ремонтировалось.
2. Изучите состояние. Для оценки дома на вторичном рынке приходите лично, а еще лучше — приведите с собой опытного строителя. Смотрите на состояние фундамента, стен, плит-перекрытий. Деревянные полы на лагах могут быть проблемой, ведь из них необходимо выбросить много мусора.
3. Уточните дату сдачи дома. Здания, построенные до революции, имеет сильную слышимость и часто требуют срочного ремонта. Объекты советских времен, относящиеся к экспериментальному фонду, часто возводились из стройматериалов низкого качества. Наиболее рисковыми с позиции покупки считаются «кировки» из-за возможны проблем с перекрытиями. В «сталинках» смотрите на состояние фасадов, а в «хрущевках» — на герметичность швов.
Лучшим решением являются современными постройки, возведенные после 1990 года. К этой категории относятся панельные, монолитные и кирпичные здания. Для каждого варианта характерны плюсы и минусы. К примеру, кирпичные высотки часто облицовываются кирпичом, что приводит к ухудшению звукоизоляции. В панельных домах также бывают проблемы со звуко- и теплоизоляцией. В монолитных зданиях наибольшая слышимость.
Осмотрите общедоступную территорию
Важный критерий выбора квартиры на вторичном рынке — состояние придомовой территории и подъезда. Учтите ряд моментов:
• контингент жильцов;
• наличие курильщиков в подъезде;
• мусор на лестнице и переходах;
• состояние почтовых ящиков и входных дверей.
Посмотрите, в каком состоянии содержится двор возле дома. При наличии в семье детей обратите внимание на наличие площадки, песочницы и других атрибутов детских развлечений. Оцените придомовую территорию с позиции безопасности. Установка видеонаблюдения и охрана — только плюс.
Уточните, кто отвечает за обслуживание
В зависимости от ситуации ответственность за обслуживание может нести УК или ТСЖ. Попробуйте получить информацию на сайте dom.gosuslugi.ru. Расспросите у жильцов, как работает управляющая организация, насколько справляется с обязанностями, имеются ли жалобы. Особое внимание уделите качеству отопления в квартирах, наличию проблем с электроэнергией и газоснабжением.
Посмотрите на саму квартиру
При покупке недвижимости на вторичном рынке уделите больше внимание квартире, а не общению с жильцами. Осмотрите каждый угол и наиболее проблемные участки. Обратите внимание на ряд моментов:
1. Состояние жилья. Сразу продумайте, будете ли вы делать ремонт, и что для этого потребуется. Недостатком считается наличие трещин / сколов на полах, кривые стены, плесень на стенах.
2. Проверьте давление воды и скорость ее ухода в раковине или ванной. Если жидкость долго стоит и накапливается возле стока, это может свидетельствовать о забитой канализации. Осмотрите трубы водоснабжения и батареи.
3. Осмотрите проводку. Проверьте толщину проводов силовой части, посмотрите на номинальный ток автомата. Попросите включить несколько мощных приборов на факт того, выбивают ли пробки.
4. Посмотрите на газовые трубы, они не должны быть спрятаны в стену. Гляньте на счетчик и проверьте его работу.
5. Протестируйте вытяжку. Для этого возьмите лист бумаги и приложите его к окну. Он должен удерживаться обратной тягой.
Во время осмотра не упускайте ни одного пункта, ведь после переезда все недостатки придется устранять за свои деньги. Каждая найденная проблем — повод поторговаться и «сбить» цену.
Проверьте «комплектацию» недвижимости
Задача многих покупателей — выбрать квартиру на «вторичке» и первое время не вкладывать деньги в ее ремонт или покупку мебели. Сразу уточните, что хозяин планирует забрать из квартиры. Все условия должны быть оговорены в договоре задатка, а потом и в соглашении купли-продажи. Если продавец оставляет технику, проверьте ее работоспособность, уточните год выпуска и другие особенности. К примеру, старый бойлер или газовый котел с большой вероятностью придется менять. Это же касается кондиционера и холодильника.
Стоимость
Перед посещением квартиры изучите вторичный рынок и определите среднюю стоимость недвижимости в этом районе и в таком же состоянии. Выберите несколько объектов, которые вам интересны, и обойдите их. Если интересующая недвижимость продана, уточните цену, за которую ее отдали владельцы. Полученную информацию можно использовать при общении с продавцом или агентом недвижимости. Для оценки стоимости и динамики ее изменения воспользуйтесь возможностями специальных платформ.
Изучите документы
Выбор квартиры на вторичном рынке требует внимательной проверки документов, ведь именно здесь чаще всего всплывают «подводные камни». Учтите следующие нюансы:
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающая документация на недвижимость;
• справка о том, что владелец не находится на учете в ПНД;
• паспорта квартиры: технический, кадастровый;
• одобрение опекунских органов, если среди владельцев имеется ребенок;
• справка о регистрации по девятой форме.
При отсутствии опыта проверки документов поручите работу специалистам, к примеру, сотрудникам агентства недвижимости или нотариуса. Можно нанять юриста и заплатить деньги за проверку.
Что в итоге
Покупка квартиры на вторичном рынке требует предельного внимания и учета всех особенностей. Определитесь с целью, проведите мониторинг рынка, проверьте квартиру и документы. По возможности наймите юриста и действуйте строго по закону. Внимательно читайте документы и пообщайтесь с соседями. Чем глубже вы вникните в вопрос выбора жилья на вторичном рынке, тем меньше риск ошибиться с покупкой.
Также читайте по этой же теме:
Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций
Особенности инвестирования в ЖК Новой Москвы
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.