Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани, сегодня ответит на самые популярные вопросы по залоговому кредитованию для ИП.
Кредит под залог недвижимости – это удобный и быстрый способ получить крупную сумму на развитие бизнеса. Такой кредит является обеспеченным (оформляется с залогом - квартирой или коммерческим объектом), при этом собственник владеет и пользуется этой недвижимостью. Как и в любом виде кредитования есть свои нюансы и потребительские стереотипы, которые разберем ниже.
Стоит ли закладывать недвижимость для получения кредита?
Зачастую, хорошее финансовое состояние и наличие стабильного денежного потока у бизнеса не позволяет получить необходимую сумму средств, особенно на длительный срок. Во-первых, банки требуют дополнительных гарантий по кредиту - обеспечение или залог недвижимого имущества. Во-вторых, необходимо подтвердить доход в случае получения классического мсб кредита. К тому же у банков есть требования к сроку существования компании и прочие требования. Среди всех этих «но» кредит под залог имеющейся квартиры – хороший способ получить деньги на развитие бизнеса.
Такой кредит по сравнению с потребительским позволяет получить крупную сумму на длительный срок – до 20 лет. Как правило, сумма кредита составляет до 70-80% от стоимости объекта залога. И надо помнить, что чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж.
Ставки формируются от таких параметров как сумма кредита, срок, а также зависит от портрета заемщика - прозрачность дохода (наличие документального подтверждения), кредитной нагрузки, кредитной истории, ликвидности залога.
Стоит сказать, что на рынке достаточно игроков, кто может рассматривать разные варианты подтверждения дохода и предложить свое решение. И, наверное, неправильно думать, что если нет большой суммы документально подтвержденного дохода, то в заявке откажут. Предприниматели – это отдельная категория заемщиков, с которыми могут работать разные банки.
Важно помнить - чем более ликвиден объект залога, тем выше шансы получить необходимую сумму кредита – до 80% от оценки недвижимости. Если объект залога менее ликвидный, то сумма может быть меньше – 65-70% от оценки. Именно в случае негативного сценария (утрата платежеспособности), недвижимость будет источником возврата средств кредитору. Поэтому необходима объективная самооценка ситуации и вашего финансового положения перед оформлением кредита.
Как получить кредит?
Есть два сценария – самостоятельно обратить в банк, заполнив анкету на сайте. В этом случае консультант свяжется, уточнит предварительную информацию и в течение 2 часов может предоставить предварительное решение по кредиту (для этого требуется предоставить скан паспорта и согласие на обработку персональных данных). Удобный вариант – обратиться к компетентному консультанту, который найдет оптимальное предложение, согласует все условия, поможет со сбором и подготовкой документов, сопроводит на сделке. Но в этом случае придется платить за его услуги.
Для оформления кредита требуется пакет документов
Если банк работает с предпринимателями и собственниками бизнеса в части ипотечного кредитования, скорее всего есть разные варианты подтверждения дохода (вплоть до получения кредита только по двум документам). Но здесь важно помнить – если предоставлен полный комплект документов, то ставка будет минимальной. Если клиент получает по двум документам (а такие варианты возможны), то ставка будет выше.
Для получения минимальной ставки по залоговому кредиту, часто просят:
- учредительные документы: свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет в ФНС, устав, решение о создании общества и назначении гендиректора; + бухгалтерские: отчетность за последний отчетный год и за последний отчетный период, декларация, заверенная в налоговом органе;
- финансовые: справка о движениях по счетам; об отсутствии долгов перед налоговой и внебюджетными фондами, кредитная история и др.
- по объекту залога: документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, техническая документация; справка о лицах, прописанных на жилой площади и др.
Основные моменты оформления кредита
Сделки под залог недвижимого имущества регулирует 102-ФЗ «Об ипотеке». Основные документы для оформления сделки – это кредитный договор, договор залога (об ипотеке) и закладная, которая не является обязательной, ее оформляют по согласованию сторон.
Перед заключением сделки надо внимательно изучить все документы. Ознакомьтесь с кредитной документацией и примерным графиком платежей. Обращайте внимание на размер процентной ставки, срок кредита, периодичность погашения процентов и основного долга, пени за просрочку платежей, наличие дополнительных штрафов за невыполнение тех или иных условий. Важные моменты, которые следует учесть при оформлении залогового кредита: основное условие безопасной сделки – регистрация обременения (ипотеки) на закладываемый объект, а не регистрация перехода права собственности на кредитора.
Как правильно погашать кредит
В основном кредиты под залог недвижимости имеют аннуитетный график погашения. Это удобно – каждый месяц оплачивается одинаковая сумма на протяжении всего периода кредитования. Весомую экономию можно получить при частичном досрочном погашении кредита - сократив срок или платеж. Выгоднее сокращать срок - тогда вы заплатите меньше процентов, но если хочется подстраховаться на будущее, уменьшайте размер платежа. Оптимальная стратегия погашения кредита – это чередование сокращения то срока, то платежа.