Иногда перед владельцами недвижимости встают вопросы, которые легко можно сформулировать в виде знаменитого монолога шекспировского Гамлета.
Все потому, что в жизни каждого собственника недвижимости есть доходная составляющая и затратная. Также есть риски, которые важно знать и учитывать в своих прогнозах. Одна из задач, которая стоит перед специалистами нашей компании, - идентифицировать проблемы, связанные с объектами недвижимости, которые или уже есть, или могут возникнуть у собственников, и решить их максимально эффективно с учетом имеющихся условий.
Сегодня хотим поделиться размышлениями о выкупе земельного участка. Этот актуально, если вы, как собственник здания, арендуете земельный участок под ним. Ежегодно размер выкупной стоимости растет, поэтому вопрос становится все более острым.
Земля в собственность или в аренду?
Правильно скажет любой человек, что собственность почти всегда лучше аренды. Согласно Гражданского кодекса, помимо права пользования, появляются право владения и распоряжения. Т.е. могу "делать все, что хочу", в рамках действующего законодательства. Единственным нюансом, омрачающим данную перспективу (выкуп участка), является величина выкупной стоимости, которая, например, за последние годы в Удмуртской Республике выросла в 3 раза с 25% до 75% от кадастровой стоимости.
Ситуация идет к тому, что выкупная стоимость может стать равной 100% кадастровой. К слову сказать, когда-то были «золотые времена» и выкупная стоимость была всего 2,5%.
Для принятия рационального решения необходимо взвесить все «за» и «против» - в каких случаях выгодно выкупить земельный участок, а в каких можно остаться на аренде, не платя выкупную стоимость. Каждый объект недвижимости индивидуален по своей природе, поэтому ситуации с каждым из них — разные. Оговоримся, в рамках данной статьи мы обсуждаем лишь коммерческие земельные участки, находящиеся в аренде.
Выделим следующие ситуации:
- Долгосрочная аренда земельного участка.
- Краткосрочная аренда незастроенного участка.
- Краткосрочная аренда земельного участка с зарегистрированными на нем зданиями и/или сооружениями, расположенными НЕ по всей территории участка.
В рамках долгосрочной аренды участка с зарегистрированными на нем объектами недвижимости также выделяются 2 варианта:
- на участке расположен один объект или несколько, имеющих идентичный профиль (назначение и использование);
- есть многопрофильность. Это ситуации, когда первоначально объект строился, регистрировался и использовался как, например, производственный или складской объект. Но с течением времени, для увеличения эффективности владения, часть объекта было перепрофилировано в офисные и/или торговые объекты. Причем это может быть и незначительная, относительно площади всего объекта, часть.
Какие риски поджидают собственников зданий на арендованных земельных участках
- Собственник участка, в лице Администрации, может изменить вид разрешенного использования, если увидит хотя бы намек на несоответствие вида разрешенного использования и фактического использования. Это повлечет существенное (возможно даже кратное) увеличение арендной платы. А после этого, возможно включит объекты недвижимости, расположенных на данном земельном участке, в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость и дополнительно увеличит налоговую нагрузку и на здания. Здесь также цифры увеличиваются кратно.
- Вы, как арендатор, не можете изменить вид разрешенного использования или внести другие изменения. Вам придется согласовывать это с Администрацией, доказывая необходимость и выгоду от этих действий именно для Администрации.
- В случаях краткосрочной аренды есть риск существенных изменений условий при завершении срока аренды или вообще прекращение.
Исходя из вышеуказанных исходных данных, наша позиция следующая:
- Если вы арендуете равномерно застроенный земельный участок, на котором расположены объекты с единым назначением (например, складской комплекс и на нем нет никаких торговых точек), вид разрешенного использования полностью соответствует фактическому и вы не планируете на участке серьезной стройки или смены профиля, то выкупать земельный участок нет необходимости.
- О выкупе стоит задуматься, если:
- вы используете часть производственного или складского комплекса с узким производственным разрешенным использованием под офисы или торговлю (а под определение «офиса» можно подвести и человека, сидящего за столом, где лежат образцы продукции, рекламу в интернете и т.д.);
- вы хотите провести реконструкцию зданий или сооружений под иное, более прибыльное назначение;
- у вас краткосрочная аренда и на участке еще нет капитального здания.
С целью рационального распоряжения имуществом, выкупом земельного участка необходимо начинать заниматься до каких-либо изменений, которые могут повлечь увеличение кадастровой стоимости участка или иных существенных изменений условий договора аренды или его расторжения. Дополнительно к выгоде при выкупе может привести снижение кадастровой стоимости.
Вывод: если вы планируете провести на участке какие-либо изменения в ближайшем, или даже не совсем ближайшем, времени, необходимо задуматься о выкупе участка как можно раньше. Это сэкономит Ваши деньги и нервы. Мы можем оказать как часть работ по снижению кадастровой стоимости земельного участка, так и комплекс работ по его выкупу, до подписания договора купли-продажи и получения выписки о том, что вы теперь настоящий собственник данного земельного участка!
Запишитесь на бесплатную консультацию и получите экспертную оценку вашей ситуации.
Статья была полезной?
Поставьте 👍, и подписывайтесь на наш канал.
Больше кейсов и практики в группе в ВКонтакте
Ждем вас в Telegram
Смотрите ВИДЕО про нас!
Антон Шешлянников, основатель и директор ООО "Перспектива" судебный эксперт, практикующий оценщик
г. Ижевск
тел. +7 (3412) 77-68-08
https://myperspektiva.ru
PS: оригинал статьи размещен на оф. сайте оценочно-правовой компании "Перспектива"