В последние годы благодаря бурному развитию цифровых технологий в строительной и банковской сферах купить квартиру стало гораздо проще и безопаснее, чем раньше. Тем не менее, при совершении подобных сделок сохраняются некоторые риски (в особенности, если речь идет о покупке недвижимости на вторичном рынке). В этой статье мы расскажем о том, какие вопросы стоит задать до приобретения квартиры.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры на первичном рынке?
Не важно, планируете ли вы приобрести жилье в строящемся доме или в новостройке, еще до визита в офис продаж, следует собрать максимальное количество информации о застройщике и самом многоквартирном доме.
В первую очередь необходимо обратить внимание, насколько давно существует строительная компания, есть ли у нее успешный опыт реализации проектов, а также случались ли судебные разбирательства или скандальные истории, связанные с авариями или долгостроями.
Для того, чтобы составить мнение о застройщике можно изучить его официальный сайт, публикации в СМИ и отзывы жильцов в интернете. Также для того, чтобы устранить все сомнения, можно лично посетить объекты, построенные данной компанией.
Отдельное внимание стоит обратить на наличие у застройщика лицензий и разрешений. Это можно сделать на портале наш.дом.рф, который содержит сведения о всех строящихся объектах и строительных компаниях России.
После первичного сбора информации можно договариваться о встрече с представителем застройщика и записываться на просмотр квартиры.
В ходе беседы с продавцом нужно убедиться, что у него есть доверенность на подписание договора, а также в наличии всех необходимых документов. В частности, вы можете попросить:
· учредительные документы компании,
· разрешение на ввод дома в эксплуатацию (если дом уже построен),
· кадастровый и технический паспорт,
· заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов.
Также следует поинтересоваться у представителя компании, каким образом будет осуществляться оплата (применяются ли эскроу-счета, в каком банке и на каких условиях возможно оформление ипотеки).
Для того, чтобы избежать неприятных сюрпризов можно расспросить у представителя об особенностях многоквартирного дома. В частности, по какой технологии возводится (кирпичное, панельное или каркасно-монолитное строительство), об особенностях сдаваемых квартир (тип отделки, планировка, количество комнат, вид из окон), а также инфраструктуре.
Наконец, перед подписанием обязательно нужно внимательно изучить договор купли-продажи квартиры (или договор участия в долевом строительстве, если речь идет о строящемся доме). В данном вопросе не стоит торопиться. Для того, чтобы не упустить важных нюансов лучше показать его юристу.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке?
Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, порядок действий будет несколько иным. Еще в ходе телефонной беседы с продавцом стоит выяснить максимально возможное количество информации о жилье (расположение, стоимость квартиры, год постройки дома, находится ли квартира в залоге у банка, кто в ней проживает в данный момент).
Вероятнее всего при встрече вы будете общаться с собственником жилья, с его представителем или с агентом по недвижимости (риелтором). Нужно будет удостовериться, что перед вами именно этот конкретный человек, поэтому попросите собственника предъявить паспорт, представителя – показать нотариально заверенную доверенность от собственника, а риелтора – агентский договор с собственником, в котором он уполномочен вести переговоры и принимать денежные средства от покупателя.
На следующем этапе нужно проверить документы на недвижимость:
· паспорт собственника;
· документы, на основании которых он стал владельцем квартиры (например, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, свидетельство о наследовании)
· справка о составе семьи;
· разрешение супруга на продажу (в случае, если он в браке);
· заключение органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний или недееспособный;
· выписка из ЕГРН;
· договор купли-продажи;
· документы, подтверждающие право собственности;
· технический паспорт на квартиру;
· нотариально заверенный документ, подтверждающий полномочия третьего лица, представлять интересы собственника, если он сам не может участвовать в сделке.
Для того, чтобы избежать неприятных сюрпризов после покупки жилья рекомендуем обратить особенное внимание на выписку из ЕГРН и документы, на основании которых продавец получил квартиру в собственность. Они позволят восстановить историю квартиры, узнать находится ли она под обременением (например, под ипотекой), а также точный состав собственников и уменьшить риски возникновения судебных претензий со стороны третьих лиц.
Также желательно уточнить в продавца, проводились ли в квартире перепланировки. В случае, если после покупки выяснится, что квартира перестраивалась без должного согласования, доказать, что вы не имеете к этому никакого отношения будет практически невозможно. По этой причине стоит внимательно изучить поэтажный план квартиры и сравнить его с реальным положением дел.
Какие моменты вас должны насторожить?
Особое внимательно стоит подойти к изучению документов, если квартира выставляется на продажу менее, чем через год после покупки. Зачастую быстрая перепродажа недвижимости используется мошенниками для того, чтобы скрыть нарушения, допущенные при прошлых сделках.
Кроме того, нужно внимательно отнестись к продаже квартиры по доверенности. В первую очередь стоит проверить ее подлинность (это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты). Затем желательно настоять на встрече с собственником для того, чтобы убедиться, что продажа происходит с его ведома.
Если продавец недавно получил квартиру в наследство, нельзя исключать, что в какой-то момент вы можете столкнуться с претензиями со стороны других наследников. Этот риск стоит учитывать при оформлении сделки и в случае, если вы все же настроены на покупку, имеет смысл подумать о страховании титула (подробнее о том, что это, можно прочитать здесь).
Если квартира всем хороша и вам подходит, но цена сильно ниже рыночной, следует насторожиться. Знайте, что мошенники используют такой ход в надежде на то, что низкая стоимость пересилит благоразумие покупателя.
Воспользуйтесь пошаговой инструкцией «Как купить квартиру» на сайте спроси.дом.рф.