Ранее на канале анонсировали, что подготовили авторский Рейтинг инвестиционной привлекательности новостроек Москвы - можно ознакомиться с описанием рейтинга и за что отвечает каждый показатель.
Сегодня у нас на повестке два жилых комплекса, которые попали под разбор потому, что засветились в рекламе в инстаграмме :)
В рекламе не было описания комплекса, поэтому приводим его с сайта проекта: "корпуса бизнес-класса, расположенные в зеленом центре столицы, рядом с заповедником Серебряный бор. Комфортный внутренний двор-парк с круглосуточным наблюдением, подземный паркинг, благоустроенная территория. Концепция закрытого двора-парка. Несколько современных игровых площадок, детский сад, сад для отдыха и площадки для workout и crossfit"
Чисто визуально, застройщик "Павелецкая сити" несколько идеализирует зелень парковых пространств рядом со своим объектом, а гладь реки можно будет наблюдать, наверно, только из окон самых верхних этажей - дойти напрямую не получится (придется перепрыгивать "железку" и несколько строящихся других жилых комплексов). Но м. Павелецкая действительно находится минутах в пятнадцати (на трамвае), а близко к комплексу расположен непередаваемой красоты Данилов монастырь. Также просто доехать или догулять до Даниловского рынка, рядом с м. Тульская, который в последние годы стал модной точкой притяжения для жителей города.
Рейтинг
Так как мы говорим про инвестиционную привлекательность, то выбрали для сравнения студии, однушки и двушки - самые востребованные категории под сдачу в аренду среди инвесторов.
ЖК "Павелецкая сити" в сравнении с ЖК "Вереск" - пройдемся по студиям:
- Площадь квартиры меньше
- Цена м2 больше (почти в 2 раза), соответственно, выше входной чек (10,2 млн рублей против 8,2 млн рублей)
- Текущая средняя цена аренды ниже (34 000 против 38 000)
- Срок сдачи одинаковый по рассматриваемым корпусам
- Выше строительная готовность (типовой этаж против котлована) - меньше строительных рисков, но меньше и потенциал роста стоимости кв. м. за счет этапов строительства
- Если бы выбор стоял между готовыми проектами (которые покупай и сразу заселяй), то при текущих ценах продажи и аренде в районе "Павелецкая сити" принесла бы дохода 3,87% годовых, а "Вереск" - 5,4%.
По нашему рейтингу получается, что ЖК "Вереск", как объект для инвестиций, является более интересным предложением - цена меньше, доходность выше, строительные риски немногим выше, но существенно выше потенциал роста стоимости квадратного метра. Субъективно считаем, что потенциальный спрос на аренду у него больше, т.к. более комфортная ситуация для молодых семей.
Согласно индексу Станции, "Павелецкая сити" принесет в три раза меньше дохода, а ЖК "Вереск" всего лишь в два раза меньше. Напомним, что такое индекс Станции: цель покупки - получение дохода, пока объект строится - дохода физически он в карман инвестора не приносит, поэтому мы взяли эталонный проект - построен, работает, уже сдан в аренду и приносит доход не один год подряд, - и посчитали сколько вы сможете получать в рассматриваемом ЖК относительно эталона за период 100 месяцев (для Станции - от текущей даты, т.к. объект построен, для ЖК - от даты ввод + ремонт, текущая аренда в районе).
Смотрим индекс попробуй дорасти - т.е. на сколько должна вырасти стоимость квадратного метра в рассматриваемом ЖК за оставшееся время строительства (до ввода в эксплуатацию), чтобы доход от продажи квартиры в момент ввода был равен накопленному за этот период доходу от сдачи в аренду эталонного проекта (для целей расчета индекса взяли проект БЦ “Станция”).
Для обоих проектов индекс ПДР требует одинакового прироста (+14,24%), но в целых числах получаем 559 782 рублей за м2 против 374 710 рублей за м2.
С учетом текущей стадии строительства рост стоимости квадратного метра до 374 710 рублей в районе Хорошево-Мневники в течение следующих 20 месяцев считаем реальным, динамика изменения цены в районе (даже без учета аномалии 2020 года) также внушает оптимизм.
В итого:
Для целей инвестирования, выбирая из двух жилых комплексов, считаем ЖК "Вереск" более привлекательным проектом, как с точки зрения спекулятивной покупки-перепродажи, так и с точки зрения последующей сдачи в аренду.
Если на повестке дня стоит задача стабильного пассивного дохода сейчас, индекс станции невысокий у обоих проектов, и стоит присмотреться к БЦ "Станция".
Ждем ваших вопросов, возражений и предложений.
А пока сообщаем, что в телеграмме затеяли канал с разборами и кейсами - удивительно, но статьи в ТГ и в Дзене не повторяются, подписывайтесь и узнавайте факты, преимущества и недостатки инвестиций от 300 000 рублей в сеть японских парикмахерских, инвест-отели и коворкинги в С.-Петербурге от 1,8 млн рублей и другие проекты.