Волшебное слово «скидка»! На дешевизну падок любой человек, но особенно тот, кто выкладывает за жилище «кровные» деньги, добытые в поте лица. Все это понятно. И даже похвально, если только рачительность не выходит за рамки правового поля.
Даже при супер заманчивой цене и самом сладкоголосом продавце не рекомендуется ввязываться в такие «серые» новостроечные схемы:
Псевдобронирование
Речь идет о бронировании объекта, которого нет, — вот что означает такое соглашение неюридическим языком. Разрешения на строительство не существует, и люди красиво оплачивают… свою мечту. Хотя это и преподносится в виде гарантии закрепления за претендентом определенной жилплощади, на которую после оформления документов подпишут вполне законный ДДУ (договор долевого участия).
Даже 5% (а доходит и до 15-ти) от стоимости жилья, которое обещают в светлом завтра, потерять жалко, но вероятно. И вот почему:
неизвестно, будет ли вообще получено разрешение;
оформление бумаг может быть очень длительным, более года;
тех, кто не дождется получения разрешительной документации и захочет разорвать сделку, лишат по условиям договора части или всего аванса;
бронирование не фиксируется в реестре, поэтому возможны ошибки типа 2 брони — 1 адрес;
Предварительное долевое участие
В отличие от «нормального» договора долевого участия (ДДУ), бумага с таким дополнением — нелегитимная. И представляет собой разновидность случая выше: разрешение на строительство либо отсутствует, либо с ним есть проблемы. Только эта схема еще опаснее: дольщик здесь рискует всей стоимостью жилья.
Но и это еще не все «страшилки». Иногда такое соглашение предлагают заключить посредники, а не сами строители, и тогда это — афера чистой воды. Так что появление слова «предварительный» в бумагах на жилье — тревожный звоночек.
Предварительная продажа
И снова подозрительное добавление, что сразу наталкивает на мысль о сомнительной законности и погрешностях самостоятельного учета. И опять — воздух: обещания продать квартиру, когда ее построят. А обещать, как известно, не значит жениться…
Это — с одной стороны. А с другой, предварительная купля-продажа (ПДКП) — вещь довольно распространенная и практикуемая. Потому что в процессе строительства бывает такой момент, когда никаким другим документом оформить продажу нельзя. Это происходит, если здание возведено и сдано, но в нем остались свободные «метры», которые застройщик не успел зарегистрировать как свою собственность.
Так что в этом случае необходимо убедиться в наличии акта о вводе сооружения в эксплуатацию. Есть у продавца такой — вариант можно рассматривать. Нет — соглашаться на него не следует.
Вексельная «многоходовка»
Этот механизм реализации жилья предполагает уже 2 этапа: подписание ПДКП и выдачу векселя. Первый, как уже ясно, обещание выбранной квартиры когда-нибудь. А вот вексель — это как бы официальное внесение средств на ее постройку. С перспективой заменить его на ДДУ, который регистрируется в ЕГРН, и «железно» закрепляет квартирные права покупателя.
Все это вероятно, но не гарантированно. На выдачу такой долговой расписки право у застройщика есть. Она подтверждает факт заимствования у физлица, но и только. Нет связи долга с жильем, кроме как в предварительных намерениях, не имеющих силы обязательств. Нет закона, который гарантирует клиенту получение через пару–тройку лет именно квартиры вместо позаимствованных денег. Тут все зависит от порядочности строительной фирмы, которую невозможно заставить выполнить эти обещания.
Долевое участие при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС)
Особо предприимчивые застройщики приобретают или берут в аренду участок земли с целевым использованием под ИЖС. Слово «индивидуальное» их не смущает: по документам начинается возведение частного, а по факту — скромного, но многоквартирного домика.
Будущие квартиры предлагаются по хорошим ценам и якобы законным образом оформленные: в виде долевого участия в этой собственности. Доля равна стоимости квартиры — никакого обмана.
Эта «серая» схема имеет такой насыщенный цвет, что вполне сойдет за черную — так велики риски:
- когда осуществляется строительство многоквартирного здания вместо ИЖС, массово нарушаются градостроительные нормы и законы. Такой объект проблематично подключить к инженерным коммуникациям, ввести в эксплуатацию и превратить в легальный;
- незаконная постройка — классический пример «самостроя» со всеми вытекающими: по суду ее могут даже снести.
Ко времени возникновения таких нерешаемых проблем застройщик с полученной прибылью может тихо исчезнуть, а незадачливые покупатели имеют шанс лишиться и квартиры, и уплаченных за нее денег.
Как же научиться понимать, «что такое хорошо и что такое плохо» в продажах при незаконченном строительстве?
Учить матчасть. В частности, специальный федеральный закон (ФЗ 214), который и был принят, чтобы защитить доверчивых покупателей от акул-застройщиков. Он поможет разобраться, какое участие дольщиков-физлиц в возведении многоквартирного дома является законным.
Суть же такова: любой застройщик с разрешительной документацией на строительство, полученной после 01/04/2005, имеет единственный законный вариант реализации строящегося жилья — ДДУ.
Также читайте по этой же теме:
Как бороться с «левыми сделками» в агентстве недвижимости?
Самые распространенные аферы на рынке новостроек
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.
Подписаться на канал