Неоднократно писал, что бОльшая часть платежеспособного спроса на вторичном рынке премиальных квартир сконцентрирована в ценовом диапазоне 500-600 000 руб. за квадратный метр.
При этом наиболее востребованные метражи - 100-150 м2, т.е. покупатели рассчитывают на бюджет 50-100 млн. руб.
Именно в этом ценовом диапазоне и происходят, большей частью, сделки не только в Замоскворечье, но и в других престижных районах - Пресненском, Арбате, Хамовниках, Тверском.
На начало апреля вторичный рынок Замоскворечья в предлагал 635 квартир (с ремонтом и без) стоимостью от 20 млн. руб., в том числе 194 квартиры в 50 премиальных домах с подземным паркингом.
Иллюзия большого выбора исчезает, как только подключим нужный фильтр поиска. «Актуальных» квартир, площадью от 100 до 150 м2 с искомой стоимостью квадратного метра - всего 44, из которых 21 - в бетоне.
Предложения с ремонтом
В Доме на Набережной, Серафимовича 2 - шесть квартир. Дом добротный, построен на века. Многие дорогие новостройки по качеству строительства и материалов проигрывают детищу Бориса Иофана. Но отсутствие подземного паркинга, входных групп, ресепшн, современной отделки подъездов и прочих прелестей современного дома резко снижают привлекательность бывшего Дома Правительства. Если это не квартира с видом на Кремль (например, 1 и 12 подъезды), то "равновесная" рыночная цена за метр вряд ли превысит 400 000 за метр при прочих равных условиях.
Шесть квартир в ЖК "Английский квартал". Крепкий бизнес-класс 2012 года постройки. Локация - за Садовым кольцом, более 900 квартир в комплексе, во многих из которых еще не сделан ремонт. Если цена не завышена, и покупателя устраивают характеристика дома, вполне можно внести в "шорт-лист".
Остальные "единичные" предложения - в замоскворецких переулках: в Вишняковском, Старомонентном, Старом Толмачевском и Климентовском. Локация - вполне достойная. Все дома с подземным паркингом. С точки зрения остальных качественных характеристик - нужно оценивать каждый дом и квартиру отдельно.
Если несколько снизить ценовую планку, в выборку попадут квартиры 100 м2+ в дореволюционном фонде и сталинских домах. Могут встречаться интересные преложения, но без паркинга и не всегда с идеальным состоянием самого дома.
Предложения в "бетоне"
Квартир без отделки, в уже обжитых и сданных домах Замоскворечья площадью 100-150м2 и примерно с такой же ценой за метр (500-600 000 руб.) столько же, но сконцентрированы они еще более кучно.
Всего 4 дома: "Английский квартал", "Балчуг Вьюпойнт" (апартаменты) от Интеко, "Вайн Хаус" от Галс Девелопмент и "Счастье в Замоскворечье" от ФСК.
Стоимость квартир от 45 млн. в за Садовым кольцом в ЖК "Счастье в Замоскворечье" до 83 млн. руб. в "Английском квартале". Свободная планировка большинства объектов предполагает кухню-гостиную, 2 спальни + гардеробную.
Следует обратить внимание, что 2 объекта в Вайн Хаусе (100 и 145 м2) и все юниты на Садовнической 7 - апартаменты.
Выбор в моменте невелик. Тем не менее нужно иметь ввиду, что предложение не статично, каждый месяц появляются новые объекты. Кроме того, есть квартиры в "пассивной" продаже: объявление сняты, но собственники готовы к сделке.
Для правильного выбора нужно изучить все нюансы района и домов, входящих в круг поиска. Залог успеха - отслеживание предложения в динамике. Дальше - дело опыта и техники.
Записаться на бесплатную консультацию