Привет-привет.
Это видео по мотивам недавнего конфликта, закончившегося качественным и бесповоротным битьем горшков.
В чем его суть. Инвестиционный фонд, загруженный деньгами, пытается заработать на покупке и продаже квартир со свободного рынка.
При этом политика покупки такова, что одобряется к покупке только "юридически чистые" квартиры.
И это видео о том, что фонд обречен на провал.
Почему так?
Начну с самого главного.
Любой стажер в недвижимости после первых трех недель обучения в агентстве хватается за голову.
Оказывается, покупать в России ничего нельзя.
Почему так?
Закон предусматривает изъятие имущества у добросовестного приобретателя, ст 302 ГК
Как так? Человек оплатил квартиру, зарегистрировал переход права в установленном порядке.
Принял имущество по акту приемки-передачи. Вступил в пользование и владение.
И теперь это имущество в отдельных случаях у него можно изъять.
Что говорить о недобросовестном приобретателе?
И это полный звездец, дамы и господа. До тех пор, пока в законодательстве существует идиотская правовая коллизия, как добросовестность и недобросовестность приобретения, покупать квартиры опасно.
Ко всем рискам приобретения в последние годы добавились риски оспаривания сделки в случае банкротства продавца в течение трех лет с момента регистрации перехода права.
А это еще что?
Как бы ни было сложно оценить так называемые обычные риски: нарушения прав несовершеннолетних, отказы от приватизации, свежее наследство, все проблемы уже состоялись в далеком и недалеком прошлом и хороший юрист может найти их следы.
А как оценивать риски, которые могут возникнуть в будущем?
В юридических ВУЗах нет программ, выпускающих юридически подкованных пророков, Ванг и Кассандр.
В связи со всем этим могу ответственно заявить о том, что юридически чистых квартир на рынке нет.
От слова совсем. Все люди, гарантирующие юридическую чистоту сделки в недвижимости, либо дилетанты, либо мошенники.
Что ожидает фонд?
1. Простой капитала, ибо даже несколько сотен миллионов будет весьма и весьма сложно разместить.
2. Низкомаржинальные сделки, потери дохода инвесторов по сравнению с консервативнейшим размещением капитала на депозитах или фондовом.
3. Много-много вопросов к управляющим фондом, которые в более ранние годы заканчивались малооптимистичной поездкой в лес.
Что должен помнить инвестор?
1. Там где нет рисков, нет денег
2. Юридически чистых квартир на территории бывшего СССР нет
3. Для того, чтобы работать на рынке недвижимости, есть три сценария: в низких, средних и высоких рисках.
Максимальная доходность на границе от средних к высоким, интересная на границе низких и средних.
А там, где нет рисков, нет денег. Размещаемся на депозите Сбера и радуемся жизни.
Удачи, доброго здоровья и творческих успехов.
Смотрите видео: