Одной из самых серьезных опасностей при покупке недвижимости является риск признания сделки недействительной из-за банкротства продавца квартиры уже после продажи. При этом на момент совершения сделки у продавца может вообще не быть никаких финансовых проблем.
По закону финансовый управляющий имеет право оспаривать сделки банкрота за последние ТРИ года до процедуры банкротства. А за три года мало ли что может произойти? В итоге у покупателей недвижимости могут возникнуть большие проблемы.
Подобная история приключилась и с гражданкой Андреевой (фамилии всех участников дела, естественно, изменены).
В 2015 году гражданка Андреева купила у гражданки Ивановой однокомнатную квартиру в Москве за девять миллионов триста тысяч рублей. На момент совершения сделки материальное состояние Ивановой было нормальным, состояние квартиры было хорошее и, как говорится, ничто не предвещало беды.
Однако, спустя 2 года гражданка Иванова не смогла расплатиться с долгами и подала на банкротство. При подаче документов в суд, она, как это и требуется по закону, указала все сделки с недвижимостью и иным ценным имуществом, совершенные ею за последние три года.
Финансовый управляющий сразу же заинтересовался сделкой по продаже квартиры, покупателем которой была гражданка Андреева и обратился к суду с просьбой о признании данной сделки недействительной.
Суд просьбу финансового управляющего удовлетворил и признал право собственности на эту квартиру за ее прежней хозяйкой. После этого квартиру включили в имущественную массу гражданки Ивановой и продали с торгов другому человеку уже за шесть с небольшим миллионов рублей и зарегистрировали на него право собственности в Росреестре. Произошло это в начале 2019 года, то есть с момента сделки пошел уже четвертый год.
При этом гражданка Андреева узнала о том, что произошло только тогда, когда новый собственник пришел посмотреть свою квартиру вместе с финансовым управляющим. И то не сразу. На момент визита финансового управляющего и нового собственника, Андреевой не было дома. О случившемся ей рассказали соседи, которые отказались впускать незнакомых мужчин в общий коридор и вызвали полицию.
Далее, финансовый управляющий подал иск в суд о признании гражданки Андреевой утратившей право пользования жилым помещением ( иск о выселении).
В итоге, гражданке Андреевой пришлось отстаивать свои права в суде.
Суд по первой инстанции встал на сторону Андреевой. Однако это решение было сразу же оспорено в порядке апелляции. Кассационная инстанция полностью согласилась с апелляцией и оставила ее решение без изменений.
В конечном итоге, гражданка Андреева за защитой своих прав обратилась в Верховный Суд, который отменил решения нижестоящих судов, признал решение суда о признании сделки купли-продажи ошибочным и направил дело на новое рассмотрение (см. Дело № А40-109856/2017)
Эта история оказалась со счастливым концом. Однако в подавляющем большинстве случаев в аналогичных обстоятельствах люди теряют свои квартиры и иную недвижимость.
Почему гражданке Андреевой удалось отстоять свои права?
Секрет в том, что гражданка Андреева была признана добросовестным приобретателем. Это значит, что она купила квартиру по ее рыночной стоимости, а ее расчеты с продавцом не вызвали сомнений у суда.
Таким образом, чтобы защитить себя от признания сделки недействительной из-за банкротства продавца, нужно:
- Покупать недвижимость за ее рыночную цену;
- Осуществлять все расчеты с продавцом безналом через банковский счет или депозит нотариуса;
- Оформить сделку нотариально ( не является обязательным, но очень желательно, потому что в этом случае доказать добросовестность действий покупателя значительно проще).
Если у Вас остались вопросы, пожалуйста, задавайте их в комментариях.
Обо всех рисках при покупке недвижимости, читайте нашу предыдущую статью "5 рисков покупателя квартиры на вторичке".
Также не забывайте подписываться на канал "Право в деталях" , чтобы своевременно получать актуальные новости законодательства и судебной практики.
«Реклама. Рекламодатель ООО „Дзен.платформа“, ИНН 7704431373».