В России два способа купить новостройку:
— Напрямую у застройщика
— По переуступке
В первом случае заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ ). Во втором — договор уступки прав требования (ДУПТ ). Оба способа регулируются законом 214-ФЗ. Документы регистрируются в Росреестре.
Чтобы сэкономить на покупке новостройки, нужно знать особенности обоих вариантов. Давайте разберемся.
ДДУ: как происходит покупка у застройщика
Представьте, что покупаете квартиру в новостройке. Вам подсказали друзья или вы нашли в интернете несколько жилых комплексов. Выбираете один из них, звоните в офис застройщика. Приезжаете в отдел продаж и смотрите объект.
Если устраивает - заключаете с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Так совершается сделка. Договор подписывается напрямую с застройщиком.
ДУПТ: как происходит покупка по переуступке
Возьмем другой пример. Допустим, вы выбрали новостройку, а ее уже купил у застройщика кто-то другой и сейчас продает. Например, это инвестор, который вложился в новостройку на раннем этапе строительства и хочет заработать на продаже на более позднем этапе. Вы можете купить квартиру у него.
Чтобы оформить сделку, продавцу нужно получить согласие у застройщика на переуступку. Когда согласие получено, подписывается договор уступки права требования. Продавец передает вам свои права и обязанности по заключенному ДДУ с застройщиком.
Простой способ сэкономить при покупке недвижимости
Об этом способе знают немногие. При грамотном подходе можно сэкономить на покупке новостройки по переуступке. Взгляните, как это работает.
Идем на рекламные площадки по недвижимости: Циан, Авито, Яндекс и др. Там есть объявления о продаже и от застройщиков, и от частных лиц.
Важно знать, что у застройщиков крупные бюджеты и реклама светится на самых выгодных позициях. Они вытесняют частных лиц в конец ленты, поэтому объявления по переуступке ищите ниже.
Экономия в том, что аналогичный объект у частного лица можно купить дешевле, чем у застройщика. Почему так? Изначально у людей больше доверия к застройщику, нежели к лицу, которое не относится к стройке. Застройщик — это крупная компания с репутацией. У него много объектов, и он за все отвечает. У физлиц одно преимущество, чтобы конкурировать с застройщиком, — цена. Поэтому они предлагают новостройки дешевле.
Наверняка вы спросите: если это выгодно, то почему не все покупатели так делают? Ответ прост. В покупке новостройки по переуступке есть подводные камни. Чтобы случайно не оказаться в минусе и взять от этого способа только плюсы, нужно владеть нюансами.
Кейс: как мы сэкономили 1 млн рублей на покупке квартиры
В начале апреля выбирали клиенту квартиру в ЖК «Преображение». Застройщик предлагал двушку за 17,2 млн. Мы изучили предложения по этому ЖК на рынке. Нашли три аналогичных варианта по переуступке у частных лиц. В итоге купили квартиру за 16,2 млн. Так на переуступке мы сэкономили 1 млн рублей.
Что важно знать при покупке недвижимости по ДУПТ
Разберем нюансы, которые уберегут от неприятных ситуаций при покупке новостройки по переуступке. Обязательно прочтите, если хотите сэкономить на сделке.
❗️Необходима проверка продавца
Перед покупкой убедитесь, что продавец имеет право заключать сделку. Проверьте его по справке из псих- и наркодиспансера, по участию в судебных разбирательствах, действительность паспорта. Уточните на сайте ФССП , есть ли у продавца задолженность перед службой судебных приставов. На сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве убедитесь, что продавец не участвует в процедуре банкротства.
Также проверьте, что продавец оплатил всю сумму застройщику, когда покупал квартиру. Только в этом случае застройщик даст согласие на перепродажу.
❗️Риск занижения цены в договоре
При переуступке продавец может попытаться уйти от налога и занизить стоимость в договоре. Например, в январе он купил в строящемся доме квартиру за 3 млн рублей. В апреле решил продать, но цена естественным образом подросла. Сейчас квартира продается за условные 4 млн.
Чтобы уйти от налога, продавец просит указать в договоре старую сумму — 3 млн. Оставшийся миллион передается продавцу, но в документах не учитывается. Вот в чем опасность. Если в будущем возникнет спор по поводу квартиры, у покупателя не будет прав на этот миллион.
❗️Сложнее получить ипотеку
Если покупаете с ипотекой, застройщик должен быть аккредитован в вашем банке. Не каждый банк выдает кредит под переуступку. Поэтому здесь будет больше сложностей, чем при покупке квартиры у застройщика. Тут не получится в режиме одного окна выбрать квартиру и сразу же одобрить ипотеку.
❗️Нет льготной ипотеки
При покупке у застройщика льготная ипотека в среднем составляет 6% годовых. Некоторые банки по специальным программам дают ставку 2% на первые три года. На переуступку будет ставка 8-9% в зависимости от заемщика. Льготной ипотеки здесь не будет.
❗️Информация в объявлении бывает неточной
На рекламных площадках продавцы часто указывают недостоверную информацию. Например, в объявлении написано: «Продаем квартиру по переуступке в 5-м корпусе». Убедитесь в верности информации. Тот ли это корпус, этаж, планировка. Проверьте актуальность объявления и условия продажи.
Если дом не ввели в эксплуатацию, то сверьтесь с сайтом застройщика, так как на стройку не пустят. У застройщика путь к сделке короче: пришел, изучил варианты, выбрал и купил.
❗️На старте продаж переуступки не будет
На раннем этапе строительства вы не найдете предложений по переуступке. Они появятся ближе к готовности дома. Инвесторы предлагают продажу по переуступке с середины строительства до сдачи дома. Искать предложения лучше в этот период.
❗️Переуступка возможна только до подписания передаточного акта
Если продавец подписал передаточный акт с застройщиком, переуступка уже невозможна по закону. Это значит, что застройщик исполнил обязательства перед дольщиком. Теперь новому покупателю остается только ждать, когда откроют регистрацию права собственности. И после этого покупать объект как вторичку.
Итог
Если владеете нюансами, то сможете сэкономить на покупке недвижимости по переуступке.
В заключение приводим сравнительную таблицу. Собрали особенности покупки новостройки у застройщика и по переуступке.
