Часто можно слышать, что сейчас в Москве явный дефицит ликвидных квартир на вторичке, выставленных по адекватным ценам. И это довольно спорный тезис. Квартиры на вторичном рынке есть, притом их объем пополняется естественным путём. Однако, оценка ситуации упирается в понятия "адекватная цена" и "ликвидность".
Основные тренды вторичного рынка
Чтобы оценить происходящее, давайте сперва взглянем на некоторые очевидные явления. Очевидные в том смысле, что их подмечают все специалисты и не спорят об их сути.
- В среднем квартиры на вторичном рынке продаются быстрее, чем раньше. Срок экспозиции снизился на 5-7% по сравнению с "докороновирусными" временами.
- Снизился средний размер скидки. Если ранее (до пандемии) эксперты сходились на средней скидке по рынку в 5%, то сейчас говорят о 3%.
- Объем предложения вторичных квартир примерно на 20% ниже, чем в марте 2020 года.
То есть сравнение нынешних показателей с теми, которые были до пандемии, говорят скорее не о "вымывании предложения", как пишут многие аналитики, а о росте оборачиваемости вторичной недвижимости.
То есть выставленные в продажу квартиры не зависают надолго, а довольно быстро превращаются в рубли. С экономической точки зрения, свойство товара быстро обращаться в деньги по рыночной цене - это и есть высокая ликвидность.
Иными словами, с точки зрения покупателей рынок недвижимости предлагает вполне качественные лоты. Поэтому можно выходить на сделку быстро и минимально торгуясь. Не ожидая, при этом, появления иных - более подходящих - вариантов.
А как же дефицит?
Если бы тезис о недостатке ликвидных квартир по адекватным ценам был верен, то общий объем экспозиции не падал бы, а рос. Ведь быстро разбирают только те квартиры, у которых хороший баланс цены и качества.
Мы же видим, что общий объём предложения не растёт из-за большого числа текущих сделок. Это значит, что сами покупатели считают имеющиеся предложения качественными и не позволяют им "застояться".
Разумеется, у такого поведения покупателей есть и вполне экономические причины. Например, инфляционные ожидания. Люди склонны думать, что время играет против них, поэтому торопятся выходить на сделки. Такая ситуация сделала ликвидными в том числе такие квартиры, которые раньше продавались бы долго и сложно.
Что в итоге?
Мы наблюдает рост оборачиваемости жилой недвижимости. Недостатка ликвидных квартир нет. Тот объем лотов, который "вымывается" высоким спросом, пополняется новыми квартирами, которые, в свою очередь, быстро продаются.
Происходящее связано, разумеется, не с хорошей экономической ситуацией и ростом доходов населения. Наоборот - высокие инфляционные ожидания толкают людей быстрее решать свои жилищные вопросы, залезая в любые кредиты и ипотеки. Никто не верит в то, что цены могут остановиться или, тем более, упасть.