Покупка или продажа квартиры — в принципе сложное дело, а что уж говорить, если в сделке участвует ребенок. Любое ущемление его прав грозит родителям или опекунам серьезными санкциями. Поэтому сделки с участием лиц моложе 18 лет требуют пристального внимания.
В сегодняшнем материале мы решили подробно разобраться в этом вопросе: как действовать продавцу и покупателю, как не нарушить права ребенка, какие документы обычно предоставляются в органы опеки и многое другое.
Итак, в первую очередь необходимо обозначить роль ребенка в сделке. Здесь несколько вариантов.
Первая ситуация: ребенок воспитывается в семье, в квартире прописан. В этом случае органы опеки обычно не влияют на решение вопросов с недвижимостью, то есть получать разрешение на продажу квартиры родителям скорее всего не придется. В целом такие сделки проходят без каких-либо сложностей.
Вторая ситуация: несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет родителей — возможно, они лишены родительских прав, погибли и т.д. Продать такую недвижимость, вероятно, получится только с письменного разрешения органов опеки. Для этого опекуну необходимо обратиться с заявлением в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу недвижимости. После того как сделка состоится, опеку обязан прописать несовершеннолетнего в новом жилье. Отметим, что в этой ситуации поселить ребенка в жилищных условиях худших, чем были до продажи недвижимости, не получится. Опека обычно контролирует этот вопрос от и до, и наверняка попросит от опекуна полный пакет документов по новому жилью.
Третья ситуация: несовершеннолетний является собственником недвижимости или доли в ней. Это один из самых трудных видов сделки — для того, чтобы продать квартиру, понадобится получить разрешение опеки. Специалисты госструктур скорее всего будут контролировать всю сделку для того, чтобы по итогу несовершеннолетний получил в собственность недвижимость не хуже, что будет продана. Однако бывают исключения. Например, ребенок после сделки переезжает в другую страну. В этом случае средства от покупки квартиры могут быть зачислены на специально открытый счет ребенка.
Четвертая ситуация: ребенок должен был получить недвижимость, однако его права были нарушены.
Когда такое вообще может случиться? Например:
- Во время приватизации. Так, если квартира не была приватизирована, однако несовершеннолетний был в ней прописан, значит во время приватизации родители должны выделить ему долю. Таким образом, если в сделки фигурирует ребенок, покупателю стоит уточнить у родителей, когда проводилась приватизация. Если ребенок уже был рожден, то скорее всего у него должна быть доля в этом объекте недвижимости.
- Наследство. Если квартира собственником получена в наследство, стоит уточнить у продавца могут ли быть неучтенных наследники, права которых могли быть нарушены. В идеале собственники должны предоставить документ, где все четко прописано. В противном случае, если всплывет несовершеннолетний наследник, то без суда ситуацию вряд ли можно будет не решить. Поэтому, если риск все же есть, лучше поискать другой вариант покупки недвижимости.
- Материнский капитал. Если продавец приобрел квартиру с использованием средств материнского капитала, то он обязан был выделить доли детям в этой недвижимости. По закону доля должна быть любая, но не менее суммы капитала. Главное, что стоит знать в этом случае: ребенок является одним из собственников. И его интересы учитываются первоочередно.
Для того, чтобы приобрести такое жилье, покупателю необходимо попросить у продавца справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал был израсходован. Получить ее может мать или отец, если мать умерла/лишена родительских прав.
- Если родители не планируют покупать жилье после продажи. Например, семья планирует переезд за границу. В этом случае, как было упомянуто выше, родители должны предоставить бумагу, где будет написано, что на сумму равную доле несовершеннолетнего будет выделена доля в новом жилье.
Во время сделки создается счет в банке, где средства будут храниться до востребования. Однако, снимать деньги со счета можно только с одобрения органов опеки.
Если вдруг во время сделки будут нарушены права ребенка, то достигнув совершеннолетия он сможет подать в суд на нового владельца и восстановить свои права на недвижимость. Для покупателя это грозит судебным разбирательством. Поэтому необходимо требовать от продавца, чтобы до момента сделки ребенок был выписан в новую квартиру. Если сделка альтернативная, то лучше взять с продавца нотариально заверенное обязательство, что все проживающие будут сняты с регистрации в старой квартире и прописаны в новой сразу после сделки.
- Квартира оформляется на ребенка. Рассмотрим ситуацию, если после продажи недвижимости родители хотят сделать ребенка единственным владельцем недвижимости. Такое имущество не будет считаться совместным, если родители захотят разойтись, а продать ее можно будет только после 18-летия ребенка. Уменьшить долю ребенка в квартире скорее всего будет невозможно без разрешения органов опеки. Если недвижимость придется продать, то родителям необходимо будет доказать органам попечительства, что новое жилье не уступает по характеристикам старому.
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего можно также, как и на взрослого. Во всех документах указывается либо ФИО ребенка, либо его законного представителя. Как только ребенок получит паспорт необходимо провести отчуждение недвижимости. Затем изменения о собственнике внесутся в Росреестр.
Важно понимать, что каждый случай сугубо индивидуален как в вопросах оформления сделки, так и в коммуникации с органами опеки. Потому, если планируете в скором времени приобретение квартиры на вторичном рынке, обращайтесь в сертифицированное агентство ТСН Недвижимость. И будьте спокойны за законность и безопасность сделки.