На фоне кризиса и падения доходов населения (даже по Росстату -3.5%) ипотека в 2020 и начале 2021 г. рекордно росла. Рост совокупного портфеля банков за год +25%, чего в истории российского рынка ещё не было. Москва и Подмосковье, Сочи, Питер показывали порой 2-значное повышение цены квадрата. Застройщики переживают настоящий бум: посмотрите на график PIKK - 145% за год.
Откуда деньги? Среди заёмщиков далеко не все брали ипотеку для улучшения жилищных условий. Этот поток начал сокращаться уже осенью 2020 г. Ажиотаж (см. график) подогревается инвестиционным спросом. Мне это хорошо видно из Сочи, где я сейчас временно живу. Ставки депозитов опустились до 4% и стали неинтересны, а на фондовый рынок идти готовы не все.
Ипотечный бум мог бы продолжаться и дальше: льготную программу можно продлить, лобби застройщиков очень влиятельно. Всё испортила инфляция и перспектива повышения ключевой ставки ЦБ. Если она поднимется (а так, скорее всего, и будет) до 5-6%, изменится многое:
- Льготные программы (в т.ч. корпоративные от застройщиков) будут под ударом;
- Кредиты для строителей подорожают, снижая их маржу;
- Стоимость стройматериалов, и без того дорогих, пойдёт вверх вслед за инфляцией;
- Ставки по депозитам и прочие фиксированные инструменты вернут себе привлекательность, оттягивая ликвидность с рынка недвижимости.
Одним словом, всё будет расти, кроме одного - доходов населения, для этого не вижу особых драйверов. Далее запускается цепочка: дорогие квадратные метры - спад объёмов ипотеки - рост просроченной задолженности у банков - продажа в рынок неподъёмного жилья - схлопывание пузыря цен на рынке недвижимости.
Как вы видите ситуацию, продолжится ли строительный бум?