За последние годы рынок недвижимости активно освоил такую форму расчётов, как банковский аккредитив. Он стал своеобразным безналичным аналогом банковской ячейки. Теперь же у всех на слуху так называемые "эскроу-счета", которые подозрительно похожи на аккредитивы. Именно посредством эскроу-счетов оплачиваются квартиры в новостройках, но в чём же их отличие от тех же аккредитивов?
Перечислим эти отличия
- Во-первых, эскроу подразумевает трёхсторонний договор, условия которого можно совместно определять и гибко настраивать. Тогда как аккредитив открывается по заявлению плательщика (участие получателя не требуется) и все условия жёстко регламентированы Центральным Банком.
- Во-вторых, в случае с аккредитивом ответственность за платёж несёт плательщик, тогда как банк - это обычный посредник. Пока деньги находятся на аккредитиве, плательщик ещё не выполнил свои обязательства по оплате. Совсем иначе обстоит дело с эскроу. Здесь вся ответственность лежит уже на банке (эскроу-агенте): как за платёж, так и за проверку условий сделки. При этом факт внесения денег на эскроу-счёт, как правило, признаётся исполнением плательщика обязательств по оплате.
- Деньги с аккредитивного счёта могут взыскать. В частности, в рамках процедуры банкротства. Тогда как эскроу-счета имеют иммунитет к взысканиям.
- Оплату через аккредитивы нельзя использовать в долевом строительстве. Тогда как эскроу применять необходимо.
- Эскроу-счета в сделках с недвижимостью застрахованы Агентством по страхованию вкладов на 10 миллионов рублей. Аккредитивы изначально никак не застрахованы, хотя их вполне можно застраховать за дополнительные деньги.
Преимущества эскроу-счетов тезисно
- Стороны могут договариваться обо всех нюансах и не поставлены в жёсткие законодательные рамки;
- Минимум рисков, поскольку банк обязан нести полную контролирующую функцию;
Недостатки эскроу-счетов тезисно
- Далеко не все банки предоставляют такую услугу;
- Страховка со стороны АСВ затрагивает лишь суммы до 10 миллионов рублей (что, в любом случае, лучше, чем аккредитив вообще без страховки).
В завершение отметим, что расчёты посредством эскроу - это весьма удобно и цивилизованно. Для покупателя недвижимости такая форма гораздо лучше и безопаснее, чем аккредитив. Что же касается продавца, то есть один спорный момент: если возникают проблемы с оплатой, то с покупателя не спросишь - он обязательства выполнил. Поэтому разбираться с банком будет именно продавец.