Квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно продать при наличии согласия кредитора, иначе сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. Продажа квартиры может потребоваться по разным причинам. Сделку можно провести несколькими способами, все зависит от того, на каких условиях удалось договориться с покупателем.
Продажа с учетом ипотечного долга
Основной момент схемы: залог и ипотека сохраняются, но будут уже относиться к новому заемщику — покупателю недвижимости. Такой вариант удобен, если у покупателя нет полной суммы на приобретение квартиры, и необходим кредит.
Оформление сделки возможно двумя способами.
Первый — новому собственнику банк предоставляет кредит на покупку квартиры и погашает (рефинансирует) ранее действовавшие обязательства.
Второй предусматривает перевод долга на нового заёмщика, кредитный договор остается прежним, меняется должник. Применяется редко, широкое распространение получила схема с рефинансированием.
Досрочное погашение ипотеки
Это фактически не имеет отношения к вопросу реализации квартиры в залоге. Тут не требуется согласие банка, на момент покупки квартиры ипотечный кредит будет погашен, и обременение с недвижимости снято.
Вариант удобен, если задолженность незначительная. Стороны подписывают предварительный договор, по условиям которого продавец получает сумму задатка. Этими деньгами погашается ипотечный кредит, а далее уже дйствует обычная схема покупки недвижимости.
Погашение ипотеки при купле-продаже
Если сумма задолженности значительная, то погашение происходит в по факту регистрации договора купли-продажи.
В этой схеме в обязательном порядке участвует банк.
Покупатель недвижимости переводит деньги на счет по системе безопасных платежей или открывает аккредитив на сумму заложенности. По факту оформления сделки денежные средства направляются на погашение.
Ипотечную недвижимость реализует банк
Когда у заемщика накоплены неоплаченные долги по кредиту, и перспектив самостоятельного погашения долга нет, банк предлагает воспользоваться своим правом на заложенное имущество. На такую продажу недвижимости необходимо согласие собственника.
Часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотеки, а оставшаяся, за вычетом издержек банка, выплачивается бывшему собственнику.
Вы бы согласились купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие риски вы видите в такой покупке? Поделитесь, оставив комментарий.