Петербургский бизнес рассказал, почему апарты и коворкинги — лишь частные примеры новой реальности на рынке недвижимости.
Коммерческая недвижимость сегодня проходит большую перезагрузку. На первый план выходят гибкие форматы, способные найти своего потребителя в любых условиях, включая пандемию. Девелоперы ищут новые источники финансирования: нехватка крупных институциональных инвесторов повышает значимость коллективных инвестиций.
Эти и другие вопросы обсудили эксперты — участники дискуссии РБК Петербург «Недвижимость для бизнеса в поисках формы. Год больших трансформаций», проведенной в рамках серии встреч «Клуб Winner. Встречи прогрессивных бизнесменов за бокалом вина».
Торговля: между двух крайностей
Сегмент торговой недвижимости больше всех пострадал от карантина. По оценке генерального директора ТРК «Галерея» Дмитриия Зубкова , выручка владельцев торговых комплексов в 2020 году сократилась более чем на 30%. Впрочем, после снятия ограничений ситуация стала исправляться. «По моему ощущению, эта тенденция не продолжится. После того, как 12 февраля открыли точки общепита, это положительно отразилось на работе всего нашего торгового центра», - отметил Дмитрий Зубков.
Управляющий партнер АЙ БИ Групп Юрий Борисов, в свою очередь, заметил, что разные ценовые сегменты торговой недвижимости пережили карантин по-разному. А именно, хорошо показали себя крайние варианты — дисконты и лакшери ; а, например, средний и средний-плюс сегменты пострадали сильнее. Юрий Борисов привел в качестве примера два принадлежащих компании торговых комплекса — центр дисконтов и аутлетов «Румба» и премиальный проект «Экополис » на Выборгском шоссе. «В «Румбе» мы сразу после открытия, после карантина получили рост выручки от арендаторов к аналогичному периоду прошлого года. В «Экополисе » ситуация сложнее, там не страдает только «Азбука Вкуса», которая относится к лакшери -сегменту», - рассказал Юрий Борисов.
При этом ни тот, ни другой эксперт не заметили каких-либо серьезных изменений с точки зрения наполнения ТРК, появления новых форматов. Дмитрий Зубков отметил некоторое смещение развлекательной составляющей в сторону фуд -холлов, а также новую задачу по совмещению онлайн- и оффлайн-форматов продаж. «Сейчас у нас доля онлайн-продаж какая-то смешная, 2-4%, и это не очень интересно. Но есть отдельные сегменты типа электроники и бытовой техники, где начинаешь задумываться, будут ли они платить такую же арендную ставку в следующем контракте, если у них 10-15% продаж уходит в онлайн», - сказал он.
Расширение онлайн-торговли стимулировало развитие иного сегмента недвижимости, который Юрий Борисов обозначил как «лайт -индастриал ». Он пояснил, что речь идет о «последних милях» сетей доставки — логистических комплексах, откуда товары отправляются непосредственно клиентам. «Наше консалтинговое подразделение недавно работало над проектом в 5 минутах от площади Александра Невского. Площадь небольшая, 10 тыс. кв. м . И мы пришли к выводу, что стратегия лайт -индастриал , последняя миля, в том числе для dark kitchen, будет там оптимальной», - отметил Юрий Борисов.
Офисы: классика против коворкингов
Положение в офисном сегменте в чем-то схоже с ситуацией в торговле. С одной стороны, отлично себя чувствуют бизнес-центры класса А, с другой — набирают обороты непритязательные коворкинги (хотя в перспективы последнего формата верят не все). Наиболее пострадали те, кто между этими сегментами: офисы классов В и С.
Как рассказал Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ »), в бизнес-центрах А-класса арендаторы, хотя и ушли на «удалёнку », продолжали исправно оплачивать аренду. «В других классах разный масштаб потерь, но наша компания потеряла по выручке в классе В минимум 20%», - отметил он. Один из бизнес-центров компания переформатировала в коворкинги и получила хорошие результаты. «Мы вышли на хорошие средние показатели по выручке, по расходам, по заполняемости — более 90% заполнено», - поделился Николай Антонов.
Управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов объяснил ситуацию так: «За последний год те компании, у которых арендная плата составляла серьезную часть их расходов, стали ужиматься и сокращаться. А это именно арендаторы сегментов В и С. Те компании, где арендная плата — это несущественная часть расходов, никуда не съехали, хотя это и более дорогой класс А».
Новые форматы: сервис вместо метров
Впрочем, в перспективы коворкингов верят далеко не все участники рынка. Игорь Водопьянов . например, считает их «модным увлечением» (каким ранее были опен -спейсы ) и не видит за ними будущего на российском рынке. Это связано прежде всего с отсутствием стабильной целевой аудитории у данного формата, поясняет Водопьянов : «Это должна быть компания, у которой в сентябре 500 человек, в октябре 400, в декабре 200, а потом опять в мае 500». Вторая слабость формата коворкингов — его неспособность вызывать эмоциональную привязанность к месту работы, продолжает Игорь Водопьянов . «Офис несет социальную функцию. Человек должен прийти из одного уютного места — дома, в другое, пусть менее уютное, но свое», - сказал он.
Другие участники дискуссии с этими доводами не скогласились , указав на то, что конкурентные преимущества коворкингов лежат в другой плоскости и в совокупности могут «перевесить» плюсы традиционного офиса. Главный плюс «гибких» офисов — возможность сократить затраты на организацию рабочих мест. Так, директор ALCOPA PROJECT Лариса Аниканова привела конкретные типы клиентов, заинтересованных в коворкингах . В частности, это крупные компании, которые все чаще организуют «внутренние коворкинги » для сотрудников с гибким графиком работы. «Сотрудники могут бронировать места и работать посменно, «вахтовым методом». Запуская смешанный формат, можно уменьшить арендуемую площадь», - сказала Лариса Аниканова .
Руководитель проекта Resonance Space (NBCom GROUP) Евгений Деревянко также отметил актуальность гибридных форматов. «Резиденты офисов класса А, в целом, за гибридный формат модернизации офисов. Для них держать офисы — необходимость, но сотрудники будут выходить в офис в формате гибридного режима. И сейчас очень популярны решения по «хотдескам », когда сотрудники имеют собственный распорядок и могут забронировать рабочее место на определенное время», - сказал он. В то же время, по словам Евгения Деревянко , часть резидентов выбирает коворкинг в чистом виде, если локальное подразделение насчитывает, скажем, 15 человек. Это, например, «Яндекс » и «Сбер » с большим количеством отдельных сервисов и, соответственно, «точечных» подразделений в Северо-Западном регионе.
Тем не менее, полагает генеральный директор «Комфортел » Дмитрий Петров, коворкинги не заменят классические офисы, так же как кинотеатры не заменили в свое время театры. «Формат потребления не изменится по щелчку из-за случившейся пандемии. Будет постепенное качественное изменение в сознании потребителя: если раньше недвижимость воспринималась как квадратные метры, то теперь она больше будет развиваться как недвижимость-сервис. Коворкинг — лишь частный пример недвижимости как сервиса», - подчеркнул он. Так, в классических офисах все больше ценится пространство, изначально приспособленное под нужды клиента: перегородки, мебель и так далее.
Еще один актуальный формат коммерческой недвижимости на сегодняшний день — апарт -отели. «В нашей сети апартаментов «Гости Любят» в 2018 и 2019 годах мы выплатили нашим инвесторам 13,6% и 12,7% соответственно. В прошлом году получилось лишь 5,5% годовых. Это, конечно, меньше, чем годами ранее, но апартаменты выстояли жесточайший кризис и сохранили положительную доходность», - поделился данными генеральный директор Investa Данил Бекиров . По его словам, причина устойчивости в том, что апартаменты успели перестроиться и оттянули на себя средне- и долгосрочную аренду. И не упали в цене, за исключением короткого периода «истерики» в апреле-мае 2020 года.
Инвестиции: коллективные возможности
В свою очередь, Николай Антонов отметил повышенный интерес микроинвесторов к апарт -отелям. «Меры поддержки жилищного строительства в форме снижения ипотечной ставки плюс волнения в экономике привели к тому, что цены на недвижимость пошли вверх. Люди стали «парковать» деньги в недвижимость, смотреть квартиры. Но когда у тебя 5-6 квартир, а сдавать их тяжело, они вместо актива превращаются в пассив. Поэтому люди обратили внимание на апарт -отели», - объяснил он этот тренд .
Участники дискуссии обсуждали и иные способы привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость. Так, директор по работе с корпоративными клиентами QBF Олег Балан упомянул о новых возможностях фондового рынка. «Если раньше фондовый рынок был в некоем противовесе рынку недвижимости, то последние два года они начинают объединяться, и возникает синергия, появляются новые продукты, например, рентные фонды», - рассказал он.
Набирает популярность такой инструмент, как закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). Пока — скорее в качестве легального способа сэкономить на налогах и финансирование в обход банков. «На мой взгляд, это тема очень перспективная — законный и безопасный способ для инвестора получить коллективные инвестиции. Она станет трендом ближайших десяти лет», - полагает Олег Балан .
Перспективы: гибкость и сегментация
В целом, по словам Николая Антонова, в пандемию лучше всего показали себя те объекты недвижимости, которые больше были готовы видоизменяться под нужды потребителей. При этом, как подчеркнул Данил Бекиров , нужно четко понимать, кто именно является потребителем.
«Те комплексы, которые имеют четкую сегментацию, концепцию и подход к конкретному потребителю, успешно сданы, получают выручку, имеют потребителей и обороты с прибылью. Если найден потребитель для недвижимости, найден спрос — остается только масштабировать модель», - убежден эксперт.
Автор: Мария Летюхина.
Читайте также на РБК Петербург:
Цифровизация города: как не допустить издевательства над здравым смыслом
Setl Group построила новый торговый центр в Петербурге
В Петербурге возбуждено дело по факту пожара на «Невской мануфактуре»