Недвижимость – отличное вложение средств во все времена. Во всяком случае, в России это один из самых надежных способов сберечь свои накопления, которые каждый год «тают» из-за инфляции. А уж сколько было кризисов, когда деньги обесценивались в один момент! Квартира же с большой долей вероятности никуда не денется и не потеряет в стоимости. Вот только для этого надо выбирать подходящие объекты.
Есть жилье, от которого надо бежать как от огня, даже если его предлагают значительно ниже рыночной стоимости. Потому что проблем с ним в будущем не оберешься. Рассказываем, какие лоты точно не нужно покупать никогда.
Квартира в «нехорошем» месте
Конечно, речь не идет о доме с привидениями из фильмов ужасов. Все гораздо банальнее: если новостройка находится в «проблемном» месте, жить в ней будет некомфортно. А при последующей перепродаже могут возникнуть серьезные сложности с поиском покупателей.
Что имеется в виду? Непосредственная близость дома к вокзалам, станциям метрополитена, трассам и магистралям, промзонам, рынкам, действующим стройкам. Это шумные, многолюдные места. И публика там далеко не всегда приличная.
Когда дело идет к ночи, маргиналы, пьяницы, бомжи вынуждены покидать уютные насиженные места и искать укрытия в соседних дворах и подворотнях. Гастарбайтеры же напротив выходят «в люди» и пускаются во все тяжкие. Разбойные нападения и ограбления с их участием – вовсе не редкость.
Конечно, прекрасно, когда до метро всего пять минут пешком. Это очень удобно. Но если дом расположен прямо у «подземки», его жильцы порой ощущают, как движутся поезда. И приятного в этом ничего нет. В Петербурге данная проблема стоит не так остро – все-таки, большинство станций здесь глубокого заложения. Но в других городах она существует, и касается в первую очередь жителей первых этажей.
Еще одно «узкое место» всех мегаполисов – уплотнительная застройка.
Никто не застрахован от внезапных градостроительных решений. Однако часть из них можно разведать заранее, если предварительно ознакомиться с планами по развитию определенной территории. Они обычно имеются в открытых источниках. Либо, как вариант, можно попробовать сделать запрос местным органам власти по конкретной локации.
Квартира с неприятными соседями
Ближайшее окружение – очень важный фактор. Если по соседству живут известные на всю округу дебоширы и любители выпить или не вполне здоровые «животнолюбы» с 15-ю котами и 20-ю собаками, стоит трижды подумать, прежде чем покупать рядом с ними квартиру. Меньшие из бед, которые могут поджидать – ужасный запах, бесконечные крики за стеной, антисанитария.
Ситуация может и усугубиться: неблагополучные граждане время от времени засыпают с тлеющими сигаретами в постели, забывают снять с газовой плиты кипящую кастрюлю с пельменями и т.д. Тогда создается угроза безопасности для всего дома.
Квартира, которую постоянно перепродают
В хорошей квартире хочется жить долго, с нехорошей – поскорее съехать. Если собственники избавляются от имущества, передавая его из рук в руки как горячую картошку, и даже готовы платить за него при продаже налог в размере 13% (платить не нужно, если срок владения составляет более 5 лет), то это серьезный звоночек. Здесь явно что-то явно не так.
Вероятно, квартира имеет некий скрытый дефект, который можно устранить лишь путем огромного вложения средств: стены постоянно промерзают, постоянно течет крыша, коммуникации никуда не годятся, выходит из строя электрика и т.п. Либо причины могут быть иного характера (см. предыдущий пункт), что не делает ситуацию лучше.
Квартиры с перепланировкой
Любая квартира нестандартной конфигурации должна вызывать у покупателя вопрос: а согласована ли перепланировка в надзорных органах? И не надо принимать слова хозяев на веру – у них должны быть на руках соответствующие документы (техпаспорт, подписанный членами специальной комиссии акт о завершенной перепланировке).
Если таких бумаг нет – не связывайтесь с покупкой. Это может грозить серьезными проблемами, вплоть до указаний вернуть квартире ее первозданный вид за свой счет. И оплатить штраф, конечно же!
Квартира, в которой долго жили арендаторы
Вроде бы явно плохого в таком варианте ничего нет. Однако к такому имуществу жильцы зачастую относятся пренебрежительно, не ухаживают за ним, не обращают внимания на текущие проблемы.
В итоге все проблемы накапливаются как снежный ком, и собственник в итоге получает полуразвалившуюся халупу барачного типа, а не нормальную квартиру для жизни. Ремонт в ней может влететь в копеечку.
Квартира с подозрительной схемой продажи
Квартира в строящемся доме, еще не сданном Госкомиссии, продается застройщиком по ДДУ (договор долевого участия). Он регистрируется в Росреестре. После получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию лоты реализуются по ПДКП (предварительный договор купли продажи). Если собственность уже оформлена (у юрлица или физлица, не важно), то речь пойдет о договоре купли-продажи. Квартира от собственника в еще не сданном доме продается по договору уступки прав требования.
Любой другой документ находится фактически вне закона, будь то договор пайщика, вексель или что-то из той же оперы. Нет и еще раз нет!
Особый случай – квартиры, которые продают по доверенности. С одной стороны, это нормальная практика, с другой – излюбленная мошенническая схема. Подделать документы, выписать липовую доверенность, а затем «откатить» сделку назад – раз плюнуть. Например, когда собственником числится очень пожилой или душевнобольной человек. Их легко признать недееспособными. И тогда – прощай, имущество и деньги!
Квартира, доставшаяся по наследству
Как и в случае с продажей по доверенности, «наследственная» квартира не всегда проблемная.
Однако, если новый хозяин владеет ею всего полгода, то могут объявиться и другие претенденты на имущество. Можно попросить копию завещания и сделать выписку из ЕГРН, чтобы проверить информацию. Если окажется, что жилье числится на ком-то одном, но наследников больше, пусть остальные напишут отказ от наследства.
Оптимальный вариант – когда квартира в наследстве находится 3 года и дольше. Это тот срок, в который, как правило, решаются все имущественные споры.
