Многие мечтают о недорогом жилье в центре Петербурга. Объявлений о продаже студий достаточно много, но о минусах такой покупки я уже подробно писала ЗДЕСЬ и не хочу повторяться.
В комментариях к статье о деленках в Центре всплыл вопрос читательницы о покупке студии на первом этаже с отдельным входом, которые встречаются в продаже намного реже, и стоят подороже нарезок.
Как правило, это бывшие дворницкие.
В принципе когда денег на покупку квартиры совсем немного, то это неплохой вариант. Это не долевая как в нарезках, а частная собственность, а значит вы независимы от соседей.
И потом бывают такие необычные дворницкие, что их достоинства перекрывают недостатки. Например пару лет назад я видела квартиру из бывшей дворницкой со своим винным погребом площадью около 10 кв.м. Уж не знаю зачем маленький подвальчик был нужен дворнику, но нынешним владельцам квартиры очень повезло! Но она и стоила не так чтоб совсем дешево.
При покупке дворницкой надо понимать , что вы берете НЕЖИЛОЕ помещение. Шансов перевести его в жилой фонд ничтожно мало. Поэтому есть несколько важных деталей такой покупки, которые лучше знать сразу, чтобы потом не разочароваться:
1. Имущественный налог на такую квартиру будет начисляться по ставке 0,5% от кадастровой стоимости и может достигать значительных цифр. Для сравнения имущественный налог на жилые помещения составляет сейчас 0, 1% от кадастровой стоимости. Чувствуете разницу ? В пять раз.
2. Налоговый вычет при такой покупке получить невозможно. Это коммерческое помещение, а налоговый вычет распространяется на покупку жилых квартир . Справедливости ради надо заметить, что это не самое страшное. По нашим законам этот вычет можно получить только один раз в жизни, и возможно у вас еще будет возможность им воспользоваться.
3. Коммунальные платежи будут на 15-20 % выше, чем в жилой квартире аналогичной площади. Точные цифры будут зависеть от управляющих компаний.
4. Тариф на электроэнергию будет также значительно отличаться в большую сторону от квартирного тарифа.
5. Зарегистрироваться в такой квартире невозможно. На срок 5 лет можно регистрироваться в апартаментах, т.е помещениях гостиничного типа, а потом периодически продлевать регистрацию. Но бывшая дворницкая не подходит под статус апартаментов.
6 . Как правило вход в дворницкую бывает со двора или из-под арки дома, и большинству соседей нужно будет время привыкнуть к тому, что в бывшей дворницкой кто-то поселился. Они могут по необъяснимо странной привычке кидать у вас под дверью пакеты с мусором, сломанную мебель, курить под окнами. Это конечно преодолимо, но не очень приятно. Нужно будет и набраться терпения и по отношению к автомобилистам, паркующим автомобиль перед окном. Потому что пока они этот автомобиль прогревают, вам придется все это слышать и нюхать.
Но, я повторяю, что при внимательном подходе к покупке, плюсы могут значительно перекрыть минусы.
Для примера хочу рассказать вам об одной такой бывшей дворницкой, чтобы вы могли прочувствовать возможные нюансы жизни в подобной квартире. Я уже начала выставлять ее фотографии с начала статьи.
Итак квартира была приобретена довольно дешево. Стоимость ее была сопоставима с ценой скромной однокомнатной квартиры в недорогом спальном районе. Причем квартиру хозяева купили уже с мебелью и техникой. Из техники в квартире есть встроенный холодильник, посудомойка, стиральная машина, бойлер и кондиционер. В квартиру отдельный вход со двора.
В студии уже был произведен бюджетный евроремонт, оборудованы теплые полы, заменены коммуникации.
Еще из плюсов замечательное месторасположение. Квартира находится на канале Грибоедова, рядом Никольский собор, Мариинский театр. Да и вообще Старая Коломна- самый романтический район Петербурга.
В чем же особенности этой квартиры?
1. Самым главным минусом этой квартиры является соседство ресторана, который решил в закутке двора установить мусорные контейнеры. От окон студии до их помойки не более 3-х метров. Воевать с ними себе дороже. Есть конечно санитарные допуски о расположении мусорных баков, но ресторан пользуется поддержкой местного ТСЖ, что делает бой неравным. Посмотрите на фотографии.
Под окна студии ресторанные уборщики складывают картон от коробок и прочий мусор и при этом ведут себя очень агрессивно. Из-за уклона асфальта в мусорном закутке двора после дождя скапливается вода, которая потом долго высыхает. Соответственно запахи, комары, кусачие мошки.
2. Из-за соседства ресторана в квартире постоянно присутствуют запахи с кухни, вентиляция в квартире оказалась нерабочей. Кроме того тараканы от ресторана появляются регулярно.
3. Сверху на втором этаже коммунальная квартира, которая постоянно затапливает студию . Они то кран забудут выключить, то труба у них течет. В результате потолок приходится регулярно ремонтировать за свой счет, потому что взять деньги с жителей коммуналки нереально, а судиться с коммунальной квартирой - бездарно потерять время.
4. Потолки низкие, всего 2.35 метров. Хоть потолок и обыграли балками, прячущими коммуникации, он очень давит на голову.
5. Квартира очень холодная. Солнца там не бывает в принципе. Теплые полы стараются не включать, потому что первый же счет за электроэнергию на 8000 рублей за зимний месяц неприятно удивил.
6. Петроэлектросбыт выставляет счета из расчета 7 рублей за к Вт. Причем возможен только однотарифный расчет в отличии от жилых помещений.
7. Сотовая связь в квартире работает только у окна, в других точках не работает.
8. Соседи по двору никак не могут понять, что за дверью студии живут люди. Недавно кто-то очередной раз завалил вход в квартиру выброшенной старой мебелью и покрышками.
9. Как я говорила , вентиляция в квартире не работает. Видимо поэтому бывшие хозяева установили кондиционер. Но новой хозяйке пришло предписание из КГИОПа с требованием снять его, потому что дом является памятником, а значит даже во дворе кондиционеры недопустимы.
Выводов я делать не хочу. Я всегда повторяю, что только сам покупатель может принять решение о целесообразности любой покупки. Но возможно моя статья подскажет вам на что следует обратить внимание, если вы присматриваете для покупки бывшую дворницкую.
Очень прошу в комментариях не писать мне о том, как можно противостоять беспределу соседнего ресторана под покровительством ТСЖ и приводить нормы и допуски . Не тратьте время. Хозяева знают. Но все эти действия абсолютно нецелесообразны, потому что это не стоит нервов, времени и денег. Проще продать и забыть.
Спасибо за внимание и доброжелательность.
Подписывайтесь на мой канал, и я расскажу вам еще много полезного и интересного о Петербурге и его окрестностях.
