Какие гарантии нам даёт нотариальная сделка купли-продажи недвижимости? И чем отличается нотариальная сделка от сделки совершённой в «простой письменной форме»?
Существует множество заблуждений о сделках заключенных нотариусом, например:
- Нотариальный договор имеет большую юридическую силу, чем договор в простой письменной форме (ППФ);
- Нотариус отвечает своим имуществом, если заключенную им сделку оспорят;
- Нотариус отвечает за исполнение взятых на себя сторонами сделки обязательств;
Также добросовестные приобретатели надеются на тщательную проверку истории объекта недвижимости и контроль безопасности самой сделки нотариусами. Но изучив судебную практику нотариальных сделок с недвижимостью, становится ясно, что это не является гарантом безопасности.
На самом деле многие сильно переоценивают возможности и ответственность нотариуса в сделках с недвижимостью. Работая в сфере недвижимости, мне часто приходится слышать такие фразы: - «Мне не нужен риелтор (или юрист), я буду заключать сделку у нотариуса». Да, некоторые преимущества в нотариально заверенном договоре купли-продажи все же есть, но о них позже. Для начала предлагаю все-таки разобраться с некоторыми заблуждениями.
Итак, начнем.
Во-первых, отмечу, что договора купли-продажи нотариальной и простой письменной формы имеют равную юридическую силу и законодательством Российской Федерации не разделяются по своей юридической силе. Нотариату отдана лишь прерогатива на совершение сделок при отчуждении объекта недвижимости с участием несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица (ст.54 ФЗ 218), и при отчуждении доли объекта недвижимости (ст.42 ФЗ 218) (тут есть исключения). В этих случаях нотариальное заверение договора купли-продажи обязательно. Законодатель сделал это для упрощения надзора и проверки таких сделок правоохранительными органами. Так как именно в таких сделках чаще всего происходит ущемление прав третьих лиц и несовершеннолетних. Но это совершенно не говорит о том, что нотариальные договора так же, как и ППФ не могут быть оспорены, при возникновении на то законных оснований у третьих лиц.
И здесь мы плавно переходим ко второму моменту. Безусловно, нотариус проверяет наличие текущих запретов и обременений по объекту недвижимости, а также дееспособность сторон сделки. Но эта проверка проводится в определенных рамках регламента существующих у нотариуса, а также определённых возможностей и является крайне поверхностной.
Что это значит?
Во-первых, нотариус не проверяет на сколько правомерен был последний переход права собственности по объекту недвижимости.
Во-вторых, нотариус не проверяет наличие возможных отказников по приватизации, которые по закону имеют возможность восстановления своих прав.
В-третьих, нотариус не проверяет было ли получено согласие супруга по последнему переходу права собственности.
В четвёртых, нотариус не обязан проверять финансовое благополучие продавца, которое может сказаться в будущем на возможные претензии со стороны кредиторов к проданной недвижимости и этот список можно продолжать еще долго…
Соответственно и отвечает нотариус за то, что он должен и имеет возможность проверить в рамках своей профессиональной деятельности и регламента, а так же за возможные ошибки, которые могут повлечь финансовые потери сторон сделки или недействительность договора. Убедиться в этом Вы можете, ознакомившись со ст.17 Закона о нотариальной деятельности, а также заглянув в судебную практику.
Помню, обещал сказать о преимуществах, а точнее оно одно. Заключается оно в том, что нотариальная деятельность серьезнейшим образом застрахована самим нотариусом, а также нотариальной палатой. Страховое возмещение будет произведено понесенному убытки лицу в том случае, если нотариус допустил ошибку или не проверил то, что мог и должен был проверить.
Теперь, после прочитанного Вам будет гораздо проще определиться: отдать 0,5% от суммы сделки за нотариальное заверение договора купли-продажи или проявить бдительность и нанять квалифицированного специалиста, который проведет тщательную проверку объекта недвижимости и продавца, как физического лица.
Будьте внимательны!
