Излюбленный вопрос, который задают риэлторам, это налоги. И это понятно, всем хочется сохранить свой бюджет в целостности и неприкосновенности.
И наше законодательство позволяет нам это сделать в полной мере. Всё, что требуется от любого собственника недвижимости, это владеть объектом минимально допустимый законом срок и потом можно отчуждать, то есть продавать, свою недвижимость без уплаты налогов.
На данный момент существует два минимальных срока: 3 года и 5 лет. На какой из этих сроков надо ориентироваться именно вам в вашей ситуации? Надо посмотреть на способ приобретения. Если говорить в общем, то для возмездных договоров (то есть там, где были денежные расчеты) - 5 лет, где не было – 3 года. Но это общая информация, с которой надо разбираться более подробно. Я это сделаю, но в другой раз.
Сегодня хочу акцентировать ваше внимание на изменении, которое появилось в законодательстве в прошлом году, но пока может быть не все разобрались в нюансах.
Итак, для тех, кто обладает жильем, и оно является его единственным жильем, то для них минимальный срок владения для последующей продажи без уплаты налогов составляет 3 года!
Теперь давайте разберемся, какие объекты недвижимости попадают под статус: жильё. Под жильём закон понимает: комнаты, квартиры, жилые дома, части квартиры, части жилого дома (жилого помещения) или доли в праве собственности на жилое помещение .
Удостовериться, что помещение имеет такой статус, можно в правоустанавливающих документах. Например, в выписке из ЕГРН. Там есть графа «назначение».
На какие нюансы надо еще обратить внимание?
Нюанс №1
Льготный срок 3 года распространяется для единственного жилья (в том числе доли), включая совместную собственность супругов.
То есть, если вы купили три года назад квартиру, находясь в законном браке, и титульным собственником в документах сделали одного из супругов, то, согласно семейного кодекса, если не заключен брачный договор, половина квартиры принадлежит второму супругу. Это значит, что проверять на «единственность» надо и одного, и второго супруга. Если они оба «чисты», то тогда все в порядке и налог платить не надо будет.
Но представим себе ситуацию: муж с женой купили квартиру, оформили на жену. За этот период муж вступил в наследство на долю в квартире его родителей. Брачного договора нет. И тогда получается, что для жены ее половина квартиры – это единственное жильё, а для мужа – нет. И жена может через три года продавать без уплаты налогов, а муж – тоже может, но с уплатой налога. Или ему надо ждать пять лет (так как квартиру покупали). Или заключить брачный договор. Или избавиться от доли: продать, подарить и т.д.
А если чуть изменить ситуацию: муж с женой купили квартиру, оформили на жену. Потом накопили денег и купили комнату, но ее оформили на мужа. Вроде по документам все ОК: у нее квартира, у него комната. Но семейный кодекс говорит об обратном. Так как сделки были возмездные (то есть за деньги), то у мужа есть его доля в квартире, а у жены есть доля в комнате. И не важно, что написано в документах. Поэтому тут придется ждать 5 лет для продажи без уплаты налогов .
Надеюсь, это понятно.
Нюанс №2
Аналогичное правило о сроке 3 года действует для земельного участка, на котором расположено единственное жилье - дом. Согласно закона земельный участок не является жилым объектом. Если он пустой. Но если на нем находится зарегистрированный дом со статусом «жилой дом», то и на участок, на котором расположен данный дом, распространяется трёхгодичное правило.
Нюанс №3
Иногда бывает ситуация, что людям приходится сначала купить новую квартиру, а потом уже заниматься продажей старой. То есть по факту у собственника одновременно находится два жилых объекта недвижимости. Неужели придется забыть о статусе единственного жилья? Может зря поторопились с покупкой? Ан, нет. Закон позволяет приобрести второе жильё в течение 90 дней до продажи первого. Только в этом случае проданное жилое помещение считается единственным. В переводе на «русский»: сначала купили, а потом в течение 90 дней продали.
Например, в собственности была квартира, купленная почти три года назад, например, 28 марта 2018 года. 10 января 2021 года купили еще одну квартиру, а 30 марта 2021 года продали первую квартиру. 3 года срок минимального владения первой квартирой наступил, а 90 дней с момента покупки второй квартиры еще не прошло, значит первая квартира признается единственной .
А вот если бы первую квартиру продали после 10 апреля (то есть прошло больше 90 дней), то налог надо будет заплатить, т.к. не будет статуса единственного жилья.
Поэтому законы надо знать, ведь незнание закона не освобождает от ответственности, а знание закона – освобождает!