Многие крупные агентства недвижимости имеют возможность принимать участие в государственных и банковских залоговых аукционах. Это позволяет им находить объекты, продающиеся по ценам ниже рыночных, и предлагать их клиентам, обеспечивая тем самым наиболее выгодные условия приобретения недвижимости. Но иногда им приходится сталкиваться с ситуациями, ставящими в тупит даже опытных специалистов. Например, продажа банком единственного жилья многодетной семьи за несуществующий (!) долг по ипотеке в 100 тысяч рублей.
Пару недель назад агентство недвижимости получило информацию о реализации ипотечной квартиры: банк продавал ее, потому что заемщик в течение длительного времени не платил по кредиту. Риэлторы заинтересовались данным объектом, и запросили более подробную информацию. Получив данные о том, какова на данный момент задолженность клиента перед банком, в агентстве очень удивились, увидев, что кредит выплачен практически полностью: заемщику осталось внести всего лишь около 100 тыс. руб., но он почему-то прекратил платежи. Зная по опыту многолетней работы, что такое может произойти только в чрезвычайных обстоятельствах, риэлтор и юрист решили навестить клиента банка и выяснить, по какой причине он перестал платить ипотеку.
Пожалуй, необходимо пояснить, почему в агентстве приняли решение связаться с клиентом банка напрямую. Дело в том, что принудительная реализация недвижимости заемщика за неуплату кредита для него крайне невыгодна. Банк продает такие объекты по ценам ниже рыночных – для того, чтобы реализовать их как можно быстрее. Если же клиент банка решит, что его права были значительно ущемлены, цена сильно занижена и т.п., он имеет право подать в суд и оспорить сделку. Скорее всего, ему не удастся выиграть дело, но, пока идет разбирательство, на объект будет наложен арест, что крайне неприятно для покупателя, чьи интересы представляет агентство. Поэтому в данном случае, учитывая, что долг банку ничтожно мал, юристы рекомендовали риэлтору лично выяснить обстоятельства предстоящей сделки.
Риэлтор при встрече выяснил, что, во-первых, клиент банка – семья с тремя детьми, вложившая в эту квартиру материнский капитал. Во-вторых, они НЕ ЗНАЛИ о том, что их квартира выставлена на реализацию за неуплату кредита, потому что РЕГУЛЯРНО ВНОСИЛИ ПЛАТЕЖИ. Известие о том, что их квартира продается, стало для них настоящим шоком.
Честно говоря, и для агентства тоже, потому что реализация единственного жилья многодетной семьи, купленного на маткапитал (там вообще-то должны быть выделены доли детям), за долг в 100 тысяч рублей – это за гранью добра и зла.
Риэлторы уведомили банк о том, что им удалось выяснить, и попросили разъяснений. Оказалось, что банк, который продавал данный объект, выкупил закладную у другого банка, при этом в результате какой-то технической ошибки платежи клиента в течение года не поступали в новый банк, а сам клиент ничего об этом не знал. Не знал он также, что после мнимой просрочки в 6 месяцев банк-держатель закладной подал в суд, выиграл его и получил разрешение на реализацию имущества заемщика.
Почему клиента-«неплательщика» не уведомили о начале судопроизводства, о вынесении судебного решения и о передаче исполнительного листа приставам, осталось тайной…
Конечно, в агентстве недвижимости понимали, что продажа единственной квартиры многодетной семьи из-за мнимого долга по ипотеке невозможна ни по закону, ни по совести. Поэтому пострадавшей семье подсказали, что необходимо сделать для того, чтобы прекратить данное дело. В данный момент эта история еще не завершена, но квартира снята с реализации и, выяснив все обстоятельства, банк признал, что он был неправ.
Пожелаем удачи всем участникам этой несостоявшейся сделки, а риэлторам посоветуем обращать пристальное внимание на обстоятельства реализации залогового имущества!