Есть мнение, что купленную по военной ипотеке квартиру, до момента полного погашения ипотеки, не продашь...
На самом деле военнослужащим никто не запрещает осуществлять продажу жилья, приобретённого с использованием кредитных и заёмных средств, но, существует одно «но». Недвижимость, купленная участником НИС, выступает в качестве залога как у кредитной организации (банка), так и у Российской Федерации (Росвоенипотеки), т. е. находится в двойном обременении.
Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.
Так, статья 29 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) Об ипотеке (залоге недвижимости) разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.
Таким образом, продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно только после снятия с нее обоих обременений — и перед банком, и перед государством (в лице «Росвоенипотеки»). Не рассчитавшись с долгом по кредиту перед банковским учреждением и не вернув ипотечные накопления, потраченные на приобретение жилья, в федеральный бюджет, сделать этого нельзя!
Соответственно, перед продажей квартиры по военной ипотеке весь вопрос упирается в то, как вывести ее из-под двойного обременения, если продать (обменять) ее нужно срочно — задолго до истечения срока действия ИК.
Важно понимать: продажа жилья, купленного по военной ипотеке, возможна только с разрешения банка, выдавшего ипотечный кредит. Попытки проявить в этом деле самодеятельность практически гарантированно ведут к различным штрафным санкциям для ипотекодержателя со стороны банка — вплоть до продажи его квартиры с торгов.
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
В случае необходимости продажи такого объекта недвижимости существует два варианта:
1. ✅Снять обременение наложенное Банком и Росвоенипотекой, т.е. полностью погасить банковский кредит и возместить все средства выделенные государством.
2. ✅С помощью переуступки (цессия), через передачу прав собственности заемщика на имущество и обязанностей по отношению к нему другому лицу. Простыми словами, при продаже долг передается другому человеку. В этом случае, снимать обременение с квартиры не нужно. Такой вариант возможен когда слегка проходит в рамках одного банка.
Однако есть ряд подводных камней!
- военнослужащий должен оповестить банк, в котором оформил «Военную ипотеку» и «Росвоенипотеку» о своем намерении снять обременение для дальнейшей продажи жилья,а также узнать примерную сумму задолженности;
- получить от Росвоенипотеки согласие на продажу и погашение долга;
- найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
- получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.
- участник НИС должен вернуть в Росвоенипотеку все накопления (первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт и написать заявление на снятие обременения в пользу государства.
Стоит отметить, что деньги возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на его счете участника НИС и он имеет полное право ими воспользоваться для покупки еще одного жилья и оформит сертификат снова.
- после возврата средств, в Росвоенипотеку необходимо направить второе заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в связи с исполнением договорных обязательств.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто.
Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной. В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.
Нюансов по переступить, по погашению ИК и снятие обременений имеет чёткий алгоритм. В каждом отдельном случае требуется индивидуальный подход, как минимум имеет значение срок выслуги военнослужащего.
Также, в случае, если ранее пока ещё не приходилось проводить сделок с жильем, купленным по военной ипотеке, рекомендуется найти опытного риелтора (лучше всего из наших партнёров) для обмена практическим опытом с целью проведения безопасной сделки.
Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ.
Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней. С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.
Сталкивались ли Вы с такими сделками?
#квартиравипотекуростов
#ипотекаростовнадону
#ипотекасбербанк #банкиростов
#оформитьипотеку