Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей.
Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью.
Можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать?
Квартира купленная в ипотеку - это такая же недвижимость, как и квартира купленная за счет собственных средств. Нюанс заключается только в то,что продать Вы ее можете, без полного погашения ипотеки - только с согласия банка. Как только ипотека будет погашена,а обременение снято с объекта недвижимости - распоряжаться продажей Вы сможете без каких-либо ограничений.
Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако, в соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.
Это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).
Риелторам часто приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.
Вот самые распространенные схемы:
- 🔹 досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
- 🔹 продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- 🔹 продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- 🔹 продажа ипотечного жилья банком.
В первом варианте собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам. Это наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям.
Если ипотека погашается в процессе сделки - в таком варианте возможно использованием средств покупателя, который дает деньги продавцу на погашение ипотеки. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта. После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя. Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки. Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. Покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец, таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.
Четвертый вариант, продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
✅ Плюсом покупки ипотечной квартиры, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк.
❌ К минусам покупки ипотечной квартиры относят увеличение срока продажи квартиры, а так же,то что, цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов,