На днях, в телеграмме, на одном из каналов, состоялась жаркая дискуссия по поводу происходящего на рынке недвижимости. Все, кто отслеживает ситуацию, видят довольно ощутимый, заметный невооруженным глазом, рост цен на жилую недвижимость, при чем, практически во всех сегментах.
Давайте разбираться, что, как и почему? Объективно. Цены действительно устремились вверх, не буду кидаться цифрами, в этом нет смысла. Выбора стало меньше (я сужу по нашему городу) т.е. количество выставляемых в моменте квартир сократилось примерно на сорок процентов, при этом возросла активность покупателей. А это триггер к росту. По моим наблюдениям, рынок продавца начался с октября 2020 года. К этому времени покупатели выбрали самые недорогие объекты, а на их место новые не пришли. Не успели. Активность покупателей не дала шанса продавцам снизить цены или выйти в продажу сразу по рынку. Да и продавцы, увидев такой активный спрос, не стали спешить со снижением.
Почему так случилось? Вроде жили мы, жили, спокойно, квартиры долгое время стояли, практически на одном уровне, слабые колебания, туда- сюда, ни как не влияли на общую картину. Первым толчком послужила пандемия, закрытие границ и каскад локдаунов по всему миру. Повсюду заговорили о грядущем кризисе и обрушении экономики, как будто кризис когда то заканчивался. Эта ситуация вызвала нешутейную панику среди жителей планеты, которые, в свою очередь, стали совершать безумные и нелогичные поступки, скупая все, от туалетной бумаги, до недвижимости. Это всегда было эффективным, объявив кризис, потрясти за мошну население. Только для нашей страны, этого было явно не достаточно, и ни какая пандемия не разогнала бы так рынок
И тут второй толчок, объявление о начале действия государственной программы поддержки по ипотечным кредитам на новостройки, стартовала с 24.04.2020 года, банкам возмещали проценты, выданные по кредитам с 17. 04.2020 года. Такой аттракцион неслыханной щедрости от государства, запустил маховик повальных продаж новостроек, выметалось все, от самых дешевых студий, до квартир бизнес класса на пол этажа. И конечно же, новостройки локомотивом потянули за собой вторичку. Банки так же стали снижать ставки и по ней, не до такой степени, как по новостройкам, конечно, но тоже значительно. Потому как, не смотря на пандемию и надвинувшийся внезапно кризис в экономике, ЦБ не поднимал ключевую ставку, а наоборот понижал, что дало возможность банкам снижать ставки по кредитам.
И вроде все замечательно, только такая ситуация дала третий толчок к росту цен на недвижимость. Ставки по депозитам стали не выгодны для вкладчиков и люди начали массово закрывать счета, а на рынок пришел дополнительный покупатель, на которого ни кто не рассчитывал.
Вот, пожалуй, основные причины роста цен и разворота от рынка покупателя, к рынку продавца. И еще, в качестве информации. Мосбиржа опубликовала отчет о торгах за 2020 год, и что мы видим… брокерских счетов 2020 году открыто больше, чем за всю историю – 5 миллионов, теперь их 9 миллионов. Не смотря на это наш рынок, все еще маленький, в сравнении с американским и китайским. Хотя нужно признать, что он стремительно набирает темпы. Индивидуальных инвестиционных счетов за год прибавилось на 1,8 млн., сейчас их всего 3,5 млн. Объем торгов акциями вырос в два раза, относительно 2019 года, по биржевым фондам – рост в 5 раз. Вот такие цифры, друзья. Инвестиции стремительно набирают популярность, и с каждым годом число инвесторов будет только увеличиваться. Для чего нам эта информация, да все просто, недвижимость тоже актив и инвесторы его рассматривают, как защитный, потому интерес к недвижимости, как к инвестиционному инструменту, будет только расти, а за ним и цены.
Некоторые аналитики – староверы, гуру экономических наук, шаманы политэкономии и прочие говорящие головы утверждают, что рынок недвижимости сильно перегрет, цены неоправданно завышены и скоро произойдет не просто коррекция, а целый обвал, ставка по ипотеке вырастет, отменят все программы, покупать будет не выгодно и не интересно. Вот тогда, те кто купил за высокую цену будут кусать волосы и рвать локти во всех приличных местах и не очень…
У меня так же есть на этот счет свое мнение, которое основано на реальном видении рынка, а не на показаниях средней температуры по больнице. Потому, как я действующий риэлтор и нахожусь на передовой, на самом острие, я реально продаю и покупаю квартиры и вижу, как это делают мои товарищи по оружию, в режиме реального времени.
А вы что думаете об этом? Пишите в комментариях ваше видение ситуации.