1. Скопление воды на участке
Скопление воды в верхних слоях почвы. В обиходе строителей термин верховодка. Верховодка располагается на небольшой глубине от поверхности. Она образуется над водоупорными слоями плотных пород, как глина или суглинки. Талая или дождевая вода временно задерживается и образует своеобразный водоносный горизонт. Чаще всего это бывает связано с периодом весеннего снеготаяния или затяжным периодом дождей. В остальное время вода верховодки испаряется или просачивается в нижележащие грунтовые воды. Но на это требуется время: от нескольких дней до недель.
Какие препятствия верховодка привносит на этапе строительства дома?
Подъездные пути к пятну застройки становятся труднопроходимыми. Если рискнуть, то машины с доставкой материалов завязнут, но будут отбуксированы трактором. А если воды много, то невозможно будет строительство фундамента. Сроки начала работ будут откладываться, пока мастер строительного участка не примет своё профессиональное решение. К этому времени материалы могут подорожать, а график производства общестроительных работ сместится на несколько месяцев.
Но и после строительства дома на таком участке понадобятся меры. И эти меры будут стоить вам денежных вложений. Ливневая канализация для отведения воды напрямую из водосточной системы дренаж всего участка могут стоить пары-тройки сотен тысяч рублей непредвиденных расходов. Монтаж септика с высоким уровнем воды на участке так же будет затруднительным.
Выбирайте сухой участок, который находится не на склоне и не в подножье холмов. Нет универсальных правил, если вы решили построить дом на берегу водохранилища. Но должна быть осведомлённость и планирование расходов. Смотрите участок весной. Если по периметру есть дренажная траншея с водой, то и участок, скорее всего мокрый. Косвенные признаки это растительность болотного типа, как высокая трава осока. Пообщайтесь с владельцами соседних земельных участков.
2. Дорога
Если вы покупаете участок в новом коттеджном поселке вы рискуете не только тем, что у вас не будет асфальтированной дороги, которую обещает управляющая компания. А еще и тем, что ближайшие 5 лет каждое лето мимо вас будут ездить камазы, газели, бетонные миксеры, портеры и манипуляторы. Это пыль, ямы от завязшей техники, вмятины на заборах от уставших водителей. Конечно, идеальный вариант, коттеджный посёлок с асфальтированной широкой дорогой. Это нюансы для строительства. А для жизни не только широкая дорога, но ещё и тротуар для пешеходов желательно иметь.
3. Соседи
Соседи по участку и по коттеджному посёлку. Во всех статьях и видео с названием «КВАРТИРА VS . ДОМ» всегда есть этот пункт. Он субъективный. Но имеет своё значение. Вполне уместно, если вы будете выбирать участок не из окна своей машины, а после прогулки с исследованием будущего места жительства.
4. Старые постройки
Снос дома, снос фундамента, вывоз строительного мусора, вывоз грунта, работа экскаватора. Это всё время и деньги. И более того, строить новый фундамент на месте старого не во всех случаях возможно. Естественная осадка грунта происходит в срок до 5 лет. А если вы покупаете участок с уже готовым фундаментом, то требуйте у продавца проект фундамента, фото скрытых работ, геологию грунта с пятна застройки и экспертизу технического надзора. Если всего этого нет, то появляются риски в неблагонадёжности этого фундамента.
5. Связь
Связь нужна современному человеку, как вода. Для тех, кто работает на удалёнке. Для тех, кто любит вечерами смотреть сериалы. Для тех, кто загружает мультики своим детям. И для всех меломанов. Интернет чтобы найти нужный рецепт и для поиска нужных товаров. Приехали покупать землю, заходите на ютуб. Или проверяйте скорость загрузки вот на этом профессиональном ресурсе.
6. Инфраструктура
Детские сады, школы, больницы, аптеки, автосервисы, продуктовые магазины. Все это должно быть в ближайшей доступности. Никто не хочет каждый день по 40 минут возить своих детей на машине в школу и кружки. Ни кто не хочет на кофейной гуще гадать приедет к нему такси, скорая или не приедет. Так же есть внутренняя инфраструктура в коттеджных посёлках в виде общественных зон отдыха, пешеходных улицах и тротуарах, детских и спортивных площадок, мест для барбекю вечеринок, гостевая парковка.
7. Охрана
Одним из очевидных плюсов загородных поселков с управляющей компанией является централизованная организованная служба охраны. Функционал охраны в разных коттеджных поселках может довольно разниться. Чтобы четко понимать, что охранник делать обязан, а что нет, можете попросить его должностную инструкцию, где все будет прописано. Обычно в обязанности охраны поселка с УК входит:
- проверять документы (наличие пропуска) у въезжающих в поселок;
- выписывать/оформлять пропуска нужного срока действия по заявке собственника дома в коттеджном поселке;
- контролировать бесперебойную работу всех охранных устройств;
- сообщать о чрезвычайных ситуациях в службы (пожар, сработала сирена сигнализации и так далее);
- проверять охраняемый периметр, места общего пользования на соблюдение правил поведения на территории поселка;
- охранник может задержать любое подозрительное лицо до прибытия полиции.
Вы можете лишь полюбопытствовать, какое охранное предприятие обеспечивает безопасность и поискать название в интернете, чтобы проверить отзывы, лицензию на охранную деятельность. Узнать, есть ли видеонаблюдение по периметру и какая стоимость охраны.
8. Членские взносы
Существенная статья расходов — обслуживание и развитие объектов инфраструктуры: ландшафтных, спортивно-оздоровительных, культурно-развлекательных и т. п. Для уборки общественных территорий управляющая компания нанимает работников и заключает договор с организацией, которая по установленному графику будет вывозить мусор на свалку. Помимо этих работ, из членских взносов собственников оплачивается труд бухгалтера, электрика, сантехника и прочего хозяйственного персонала (в каких именно специалистах нуждается поселок, решают сами жители и управляющая компания). Кроме того, домовладельцы платят за освещение улиц и общественных зон.
Понятно, что инфраструктура, включающая в себя теннисные корты, пляжи и поля для гольфа, будет обходиться куда дороже, чем та, что ограничивается, например, парком и детским игровым городком. Чем выше класс поселка, тем большую сумму составят ежемесячные членские взносы владельцев недвижимости.
9. Окружение
Конечно вы будете смотреть наличие дер понадобится выше 15 кВт. На дом 200 кв. м для постоянного проживания вам понадобится все 30кВт. едмет наличия рядом железнодорожных путей, больших животноводческих ферм, заводов, мусорных полигонов и мусоросжигательных предприятий. Лайфхак! Некоторые наши заказчики при покупке участка делали облёт местности на дроне. Если в шаговой доступности от участка есть пляж, это прекрасно для летнего купания. А вдруг в это место приезжают каждые выходные рыбаки, которые не рыбачат, а только жарят шашлыки под громкую музыку? Это возможно узнать у соседей, которые как раз понравятся вам или нет.
10. Питьевая вода
Многие люди думают, что они сделают скважину 40 метров за 40 тысяч рублей. Но на самом деле далеко не всем повезет. И в вашей скважине например вода может быть перенасыщена сероводородом, либо металлами. Да это все лечится системами фильтрации и смягчения воды. Установка, которых обойдётся в 150-200 тысяч рублей. Все это решается индивидуально на основе анализа проб воды. И опять же, спрашивайте у соседей.
А бывают участки, где скважину 40 метров не получится сделать. Нет воды. Или она технического качества. Тогда потребуется делать артезианскую скважину. А это минимум 80 метров глубиной и суммы от 260 тыс рублей.
По итогу рассуждений лучший вариант снабжения дома питьевой водой, это все-таки центральный водопровод от коттеджного посёлка. Но и здесь важны нюансы по объёму и стоимости за это самое водоснабжение.
11. Границы, красная линия, обременения и ограничения
Для строительства жилого дома необходимо выполнять условия минимального отступа от границ участка. Так называемая красная линия может быть разной в коттеджных посёлках и снт. Точная информация отображена в документе ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). При покупке участка обязательно спрашивайте у владельца ГПЗУ. Этот документ можно заказать на портале правительства московской области бесплатно. В нём отображена информация о пятне застройки именно вашего участка, и категории земли, о линиях водоохранных или приаэродромных территориях, что означает дополнительные согласования перед строительством дома. На публичной кадастровой карте РФ можно исследовать категории земель прилежащих к участку и коттеджному посёлку. Между вашим забором и лесом большое поле? А вдруг его размежевали под застройку торговым комплексом или многоэтажное строительство? В кадастровых выписках из Росреестра можно узнать об обременениях на участок: о скрытых, как газовые магистрали, и открытых, как ЛЭП. А это наложит свои ограничения на место строительства дома.
Пример из практики: Участок ИЖС в деревне Медведково, Ярославской области – 7 соток. (выделен желтым) Разрешенное использование для «малоэтажного жилищного строительства» Через него проходит охранная зона ЛЭП (выделена зеленым) Ограничивающая строительство жилых строений в этой зоне.
Что касается границ участка, то важно проверить их соответствие. Для этого понадобится вызов кадастрового инженера. Статья про ГПЗУ и уведомление о начале строительства дома.
12. Перепад на участке
В этой статье мы рассматриваем все нюансы, чтобы подготовить вас к любым последствиям. Понятно, что если вам понравился участок с большим перепадом или достался по наследству, вам придётся иметь с ним дело. Очевидно, что фундамент с перепадом будет стоить дороже, чем на ровном основании. Где то ситуацию исправит песчаная подушка, а где то придётся увеличивать высоту фундамента, пристраивать больше ступенек к каждому крыльцу, что точно приведёт к увеличению сметы. Если у вас ограничен бюджет, выбирайте наиболее ровное место под строительство своего дома. Так же перепад участка повлияет на места скопления дождевых и талых вод, что мы рассматривали в первом пункте.
13. Газ
При выборе участка для строительства дома, вы заметите, что продавцы будут обещать вам, что вот вот газ протянут в этом или следующем году. Что работы уже ведутся, осталось только протянуть трубу. И это может быть чистой правдой, только при условии что платить за эти работы будут уже новые собственники участков, то есть Вы. Следуйте следующим рекомендациям.
· Получите копию технических условий (ТУ) где будут указаны все параметры и сроки возможного подключения.
· Сделайте запрос в АО «Газпром» по адресам на предмет проверки технической возможности подключения и квот в этом районе. Если сети построены, то кому они принадлежат.
· Если сети не построены - уточните за чей счет будут производится работы по строительству газопровода до границ вашего участка. Если за счет продавца, то просите указать эти условия в договоре купли-продажи.
· Если ГАЗ по границе участка, то уточните существует ли дополнительная плата за разрешение врезки в газопровод, выдают ли это разрешение при заключении договора купли-продажи. Если нет, то уточните стоимость такого разрешения у самого собственника газопровода.
14. Тип грунта
В строительной компании «Золотое сечение» строительство дома не обходится без геологических изысканий. Эта процедура даёт нашему конструктору точные цифры для расчёта нагрузок фундамента и выбора его оптимального типа. Такая услуга в Московской области стоит от 35 тыс руб. Геология даст чёткое понимание, что строить на таком участке возможно. Бывают случаи, когда люди покупают дорогую землю. А потом оказывается, что на нём была свалка строительного мусора.
Откройте это видео в новом окне, чтобы дочитать статью, остался последний пункт.
15. Энергетика места
Если вы планируете переезд за город в свой дом, то место очень важно. Точнее важно то, как вы в этом месте себя ощущаете. Выбирайте свой лучший земельный участок по нашей статье с вниманием и осознанностью. Принцип доверяй, но проверяй никто не отменял.
P. S. Добавим ещё несколько нюансов.
Наличие взрослых деревьев: спиливание мероприятие не дешёвое, корневища могут мешать строительству фундамента. Проводить газовую трубу под корнями деревьев запрещено. Да и не получится. Если на потенциально вашем участке есть взрослые деревья, то поизучайте в интернете какого типа их корневая система: корни распространяются по поверхности или вглубь грунта?
ЛЭП над дорогой и непосредственно над участком очень низко расположены. Тогда будет неудобно или невозможно подачу крана проводить для монтажа плит перекрытий и разгрузки материалов. Понадобится более длинный рукав бетононасоса, а значит и более дорогостоящий.
Коммуникации на участке. Электричество понадобится выше 15 кВт. На дом 200 кв. м для постоянного проживания вам понадобится все 30 кВт. Ливневая канализация. С канализацией из дома может справиться септик, не обязательно иметь центральную канализацию в посёлке. Но если дождевую воду некуда отводить, участок превратится в болото.
