Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го оформил в ипотеку квартиру-студию на 20 лет в Ленинградской области. Здесь делюсь получаемым опытом и наблюдениями. Приятного чтения!
Сегодня руки дошли до очень интересного вопроса: "Сколько квартира может стоить для застройщика?". Можно просто взять стоимость квадратного метра по региона, умножить на площадь квартиры и скинуть треть. По слухам, средняя маржа с построенного жилья находится в районе 30-35 %.
Только так не очень интересно. Рассмотрим на примере реального дома, в котором живу.
Какие данные нам нужны?
Нам нужны два числа. Стоимость полного строительства многоквартирного дома и количество квадратных метров жилой площади. Делим одно на другое и хоп узнаем реальную цену для застройщика. Звучит просто, на деле все сложнее.
Откуда мы узнаем стоимость строительства?
По 214 ФЗ застройщик обязан выкладывать в открытый доступ проектную декларацию. Любые изменения тоже должны быть размещаться на сайте жилого комплекса или самой строительной компании.
Проектные декларации у застройщиков отличаются в деталях. Общая форма примерно одинаковая. Поглядим вот на этот пункт:
Формулировка "планируемая стоимость" используется для случаев форс-мажоров или наступления экономических рисков. В стоимость строительства входят не только установка подъемного крана, закупка арматуры и организация бытовок для рабочих. В это число закладывается и инфляция, и ФОТ, и обустройство.
То есть, практически все.
В проектной декларации также указывается количество квартир и планируемая площадь. Никто не будет гарантировать конкретные размеры жилья на этапе строительства.
Только нам нужно узнать реальные площади.
А как узнать площадь всех квартир?
Тут уже сложнее. Застройщики по-разному выставляют данные по обмерам. Один выложит ВКонтакте ведомости в открытый доступ, другой пришлет уведомление на почту с призывом звонить и узнавать. Хорошо, что по нашему дому удалось откопать документ двухгодичной давности. Правда, его с сайта компании убрали.
Из документа ничего корректно не копировалось. Поэтому перенес все в табличку.
Действительно, количество квартир совпало с проектной декларацией. Было бы странно, если бы не сошлось.
Суммарная площадь квартир получилась:
Считаем.
Во сколько обходится один квадратный метр?
Берем стоимость и делим на площадь.
Получается, что один квадратный метр обошелся застройщику в:
Окей. Насколько это отличается от реальной стоимости?
Сколько застройщик заработал на продаже квартир?
В проектной декларации вряд ли закладывается рекламный бюджет и комиссия агентствам недвижимости. Там явно отличаются финансовые направления.
Допустим такую ситуацию: человек вот взял и пришел к застройщику в офис. Компания не потратила рубля на его привлечение. И этот человек решил в 2018-ом году взять мою студию.
Возьмем две цифры: стоимость квартиры и ее метраж из договора долевого участия, поделим друг на друга.
Получилось:
Теперь перейдем к самому сравнению стоимостей квадратных метров.
Получилось так, что застройщик отбил всю стоимость и заработал 41 % "сверху".
Справедлива ли такая методика расчета?
Да, мы здесь не учитывали затраты застройщика на привлечение покупателей. От создания посадочных страниц до закупки рекламы у блогеров в Инстаграме. От наружных баннеров до роликов в Ютубе.
Лично не уверен, что там это учитывается. Хотя могу ошибаться. Вряд ли затраты на рекламу будут сопоставимы строительству дома.
Смотреть лучше по конкретному дому.
Читайте в тему: Застройщик увеличил лоджию, санузел. А я ничего не должен.
Да пребудет с вами вычет!