Спартак Казаков, за 22 года прошедший путь от инженера проектного института до собственной проектной мастерской, сейчас курирует направления строительства и эксплуатации в промышленном холдинге. Рискуя быть подвергнутым критике, он развенчивает один из мифов о строительстве, гласящий: «Чем выше здание, тем больше квадратных метров продаваемой площади можно в него вместить».
Многие профессиональные девелоперы давным-давно отказались от стремления побить рекорд высоты в жилом домостроении. Сознательно не беру в пример Сингапур и подобные мегаполисы из-за большого отличия и неприменимости к стандартной ситуации жилой застройки большинства городов РФ да и всей Европы.
Не знаю, кто был автором этого смелого и ничем не подтвержденного утверждения. Скорее всего, миф родился в 2000-х, то есть в те времена, когда можно было купить заключение на любой проект, где площадь застройки здания незначительно уступала площади самого участка.
К концу предыдущего десятилетия, после насыщения рынка одинаковыми коробками, ситуация стала двигаться в сторону улучшения, но, к сожалению, после введения негосударственной экспертизы проектной документации, стремление застроить каждый квадратный метр земли и поднять здание до стратосферы иногда превышает все разумные пределы.
Хотя есть более простые способы увеличить процент прибыли с участка, не нанося ущерб качеству проживания.
Рассмотрим факторы, влияющие на высотность здания
Фактор 1. Парковочные места и сервисные площадки
Раньше количество парковок и площадок регламентировалось СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Однако строители начали игнорировать предписанные в этом документе нормы, прикрываясь туманным юридическим статусом СНиП. Когда ввели в действие новую редакцию данного СНиП под титулом СП 42.13330.2010 и подкрепленную постановлением правительства 1047-р от 21 июня 2010 года, эту лазейку закрыли. Правда, попутно приложение по расчету парковок перекочевало в раздел «рекомендуемое», а таблица с нормами площадок (Таблица №2) пропала и была отдана на откуп региональным органам власти. К счастью, региональные власти, как правило, нового ничего придумывать не стали и внесли в свои постановления ту же таблицу из старого СНиП. Вот эта таблица:
Примечания:
1. Расстояния от площадок для занятий физкультурой устанавливаются в зависимости от их шумовых характеристик. Расстояния от площадок для сушки белья не нормируются. Расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных, а также предназначенных для игр детей и отдыха взрослых, - не менее 20 м. От площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание — не более 100 м.
2. Допускается уменьшать, но не более чем на 50%, удельные размеры площадок: для игр детей, отдыха взрослого населения и занятий физкультурой в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД, IIА и IVA, IVГ, в районах с пыльными бурями при условии создания закрытых сооружений; для хозяйственных целей при застройке жилыми зданиями 9 этажей и выше; для занятий физкультурой при формировании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.
Даже беглого взгляда на эту таблицу хватит, чтобы понять: основной показатель, влияющий на площадки, это КОЛИЧЕСТВО ЖИТЕЛЕЙ. На практике значит, что домам 10-этажной высоты и 3-этажной высоты со 100 жителями потребуются одинаковые участки для парковок, спорта, детских и хозяйственных площадок!
Конечно, можно возразить: «Но уменьшается пятно застройки под дом!» И на это возражение есть четкие контраргументы, отсылающие нас ко второму фактору, влияющему на высотность здания.
Фактор 2. Пожарные проезды
Обратимся к нормативам. Согласно СП 4.13130.2013 п.8.6, ширина пожарных проездов должна составлять:
- для зданий высотой до 13 м — 3,5 м;
- от 13 м до 46 м — 4,2 м;
- свыше 46 м — 6,0 м.
А согласно тому же СП п.8.8., расстояние до пожарного проезда от стены здания должно составлять:
- для зданий высотой до 28 м — 5 — 8 м;
- свыше 28 м — 8 — 10 м.
На практике это означает, что при строительстве высотки вы получаете «мертвую зону» вокруг здания шириной 14 (8+6) метров! Дополнительной трудностью является то, что разместить на этой «потерянной» площади участка вы не можете ничего, кроме озеленения, благоустройства и входных групп! А этому виной все та же таблица, в которой регламентируется расстояние от окон жилых домов до тех самых детских, спортивных и т. д. площадок, составляющее не менее 10 м (и даже 12 и 20 м). Кроме того, в дело вмешиваются нормы, регламентирующие расстояние от окон жилых домов до стоянок автомобилей. Тут мы ограничены как санитарными, так и пожарными нормами, в которых это расстояние составляет не менее 10 м (а в основном и больше).
Тогда как при строительстве здания менее 28 м (до 10 этажей) вы получаете всего 9,2 (5+4,2) метра. Как раз достаточная для организации озеленения входных групп и придомового благоустройства территория.
Читайте также:
Соната о генплане: что должно быть в проекте всесезонного двора
Можно попытаться апеллировать еще одним аргументом: «При высотной застройке уменьшается количество подъездов, а следовательно, и площадь мест общего пользования».
Легко опровергну и это утверждение. Для зданий высотой более 28 метров используются только противопожарные лестницы. И если при строительстве невысокого здания требуется обычная лестничная клетка типа Л1 согласно ФЗ №123, то для высотного здания потребуются Н1, Н2, или Н3, а это лестницы с проходом через воздушную зону (т. е. с балконом и доп. коридором или доп. тамбуром с подпором воздуха или подпором в лестничную клетку). Не хочу перегружать ссылками на пожарные нормы, дабы не делать статью сильно занудной. Скажу лишь, что инженерные решения для высотных зданий требуют серьезных дополнительных затрат на противопожарные двери, систему вентиляции и т. п., и эффект от такой экономии нивелируется.
Еще стоит упомянуть про п. 8.1. СП 4.13130.2013. В нем говорится о необходимости выполнять проезд со всех сторон зданий при высоте более 28 м. Там есть послабление требования в п. 8.3, которое, однако, требует ориентации квартир на 2 стороны, что по факту не дает большого простора для работы.
А теперь мы переходим к фактору, который понятен каждому. В моей классификации он стоит последним, но это исключительно из-за точки зрения. Потребитель жилья поставит этот фактор на 1-е место.
Фактор 3. Высокая концентрация людей, которая существенно ухудшает качество жизни
А также загруженность лифтов (особенно в часы пик), количество которых стараются сократить хитрыми расчетами, труднодоступность высоких этажей при форсмажорных обстоятельствах и слабые социальные взаимоотношения внутри коллектива подъезда из-за большого количества жильцов - о таких недостатках проживания в высотном доме можно написать отдельную статью.
Для облегчения восприятия текстовой информации я привожу наглядные эскизы посадки двух разных зданий на один и тот же участок.
Чтобы не казаться негативно настроенным, в заключение предложу несколько простых способов не вытягивать здание вверх и добиться определенной экономии:
Первый и самый простой способ — это комплексная застройка с комбинацией зданий разной высотности. Она позволяет возводить высотные здания по краям квартала с использованием квартальных проездов как пожарных.
Второй способ — размещение общественных помещений в зданиях на первых этажах, что дает возможность для увеличения их ширины. Дополнительные общественные участки улучшают экономику объекта, не добавляя нагрузку на детские и спортивные площадки. Кроме того, парковочные места перед нежилыми помещениями днем работают как парковки для посетителей, а вечером — как стоянки для жильцов. В дополнение жильцы вторых этажей получают террасы. При определенной компоновке возможно организовать выход из лестничных клеток на такие кровли и сделать их эксплуатируемыми.
Способ номер три — это размещение во встроенно-пристроенных помещениях спортивных клубов и детских садов. Это дает возможность уменьшить количество спортивных площадок, требуемых по расчету в 2 раза, а в случае с детским садом — использовать детские площадки жильцами дома.
Все это улучшит комфортность проживания и позволит добиться хорошей прибыльности проекта не в убыток качеству.
#девелопмент #проектирование домов #высотки