Ранее я поднимала один из самых актуальных вопросов сферы недвижимости — владеть или арендовать? Резюме тогда получилось такое: арендовать разумнее — доходность элитных квартир на текущем рынке составляет не более 5% — хотя и хочется владеть. Сегодня я не буду повторяться в сравнении форматов — в конце концов, каждый сам выбирает в меру своих возможностей, желаний и запросов — а постараюсь продвинуться чуть дальше в этой теме. Поэтому несколько рекомендаций для тех, кто ищет хороший объект для аренды или, напротив, хочет его безопасно и выгодно сдать.
Как и при покупке недвижимости в собственность, аренда начинается с выявления истинных потребностей, если мы говорим об арендаторе. И адекватной оценке объекта, если речь идёт об арендодателе.
Начну с владельцев недвижимости, намеревающихся сдать свой объект в аренду. Собственно, у них есть два пути в реализации своей цели: пытаться сделать это самостоятельно или отдать задачу агентству. В первом случае владелец решает сколько стоит его объект из своих личных представлений и зачастую вне понимания его рыночной стоимости — это одна из причин, почему квартира может простаивать и не пользоваться спросом. Например, когда-то дорогостоящий ремонт мог перестать быть актуальным, а локация сдала свои позиции в рейтинге востребованных, потому что в соседнем появились новые ЖК/посёлки или улучшилась ситуация с уровнем развитости инфраструктуры, а объект по-прежнему дорог владельцу во всех смыслах этого слова.
Помимо оценки квартиры, собственник недвижимости сам продвигает свой объект и коммуницирует с потенциальными арендаторами, а также организовывает просмотры и занимается договором. Некоторые из разумных владельцев также юридически проверяют своих арендаторов, обращаясь в нотариальные компании и оплачивая их услуги из своего кармана. Во втором случае, когда объектом занимается брокер, всё в разы проще простого — этим занимается профессионал, подключая ресурсы своего агентства.
Со стороны арендатора поиск объекта начинается с формирования конкретного запроса: в какой квартире я хочу жить? Опять же, самостоятельно или с помощью брокера. Вот несколько основных моментов, которые нужно прояснить на самом старте (на некоторых я остановлюсь подробно, другие, думаю, не требуют объяснений):
- Какие районы рассматриваются и тип дома.
Понятно, что стоимость лота будет сильно зависеть от района: разница в арендной ставке квартиры в ЦАО (Патриаршие Пруды, Арбат, Тверская, Якиманка, Хамовники, Замоскворечье, Пресня, Басманный и Таганский районы) или, к примеру, на Коломенской будет отличаться в несколько раз. При наличии развитой инфраструктуры, транспортной доступности, парков и там, и там. Плюсы есть в каждой из локаций, поэтому выбор зависит от личных приоритетов арендатора — близости к работе, наличия подходящей школы или важности культурных объектов в шаговой доступности, например.
Тип жилья важен не менее: кто-то мечтает жить в сталинке с высокими потолками на одной из главных магистралей столицы, другие — строго в элитной новостройке с представительским лобби и офисами класса А поблизости, третьи ищут пентхаус с видом на московскую панораму и в паре минут от Кремля, четвёртые согласны только на квартиру в атмосферном реконструированном особняке где-нибудь в тихом переулке исторического центра. Всё это, конечно, детализирует выборку: главное — качество обработки запроса.
- Тип отделки или её отсутствие, в т. ч. наличие мебели и стиль интерьера.
Помимо актуальности ремонта и вкусовых предпочтений, очень важный пункт здесь — это мебель. Некоторые из арендаторов имеют свою и хотят перевезти её в новую квартиру, однако, объект и так меблирован владельцем. В данной ситуации тоже есть варианты решения: собственник может быть согласен на продажу или ликвидацию старой, которая для него уже тоже не актуальна, или разрешит вывезти её на склад и хранить там, пока арендатор будет жить в квартире.
- Количество спален и площадь квартиры.
- Дети и домашние животные.
Это условие часто отягощает поиск и объекта и, напротив, арендатора, но на практике ситуация вполне решаемая. Во-первых, владелец недвижимости иногда всё же смягчает свою категоричность в этом вопросе, потому что семья с детьми — это зачастую гарантия долгосрочной аренды (привязка к детским садам и школам играет на руку арендодателю). Во-вторых, существует такая практика, как страховые депозиты. И арендаторы понимают, что для хозяина квартиры маленькие дети и животные — дополнительный риск, поэтому готовы доплачивать.
- Бюджет.
- Особые пожелания (терраса или балкон, гардеробные, паркинг, этаж, камин, парки и водоёмы рядом с домом и т. д.).
В процессе выявления требований к объекту, кстати, несколько противоположная схема работы при самостоятельном поиске и при сотрудничестве с агентством. Когда арендатор сам ищет квартиру, то с формированием образа будущего дома отсекает неподходящие под параметры предложения и ищет дальше. Когда поиском занимается брокер, то, напротив, выборка вариантов со всего рынка формируется исходя из запросов клиента и уже из неё отбираются самые оптимальные варианты, на которые можно тратить время арендатора. К тому же брокеры ориентируются и в особенностях локации, и в конкретных домах, давно работая на рынке, и умеют вести переговоры, договариваясь о приемлемых для обеих сторон условиях.
Площадки для обеих сторон одни и те же, просто они пользуются ими по-разному. Это база агентства недвижимости, агрегаторы и частные объявления в соцсетях. Сайт агентства недвижимости я бы выделила в превалирующий способ поиска объекта для арендатора: дело в том, что туда попадают только ликвидные и проверенные предложения, за которые арендатор не платит комиссию. Арендодатель платит, но здесь нужно понимать и ценность услуги: предпродажная подготовка, продвижение и профессиональная презентация, организация показов, юридическое сопровождение и, в принципе, гарантия успешной сделки, на мой взгляд, вполне стоят этих затрат.
С агрегаторами ( Циан, Яндекс. Недвижимость, Авито) дело обстоит иначе: во-первых, большинство предложений агентские, а значит, комиссию оплачивают обе стороны. Ещё из минусов — повторяющиеся и фейковые предложения, демпинг цен без согласования с собственником. И объявления частных брокеров и владельцев недвижимости в соцсетях я поставлю на самое последнее место — много затрат и самый высокий уровень мошенничества.
Этапы осмотра/показа объекта и переговоров — самые трудоёмкие и нервные для обеих сторон, особенно, в режиме самостоятельных действиях. Я уже не раз подробно описывала шаги, которые необходимо предпринять, чтобы сделка состоялась (причём, при продаже и аренде они довольно схожи). Поэтому мне лишь остаётся прикрепить ссылки на материалы, которые будет полезно изучить:
- Как дорого и быстро продать квартиру или дом?
Для арендаторов, чтобы понимать, как должен выглядеть хороший просмотр и подготовленный объект. И для арендодателей, чтобы понимать, как организовывать показ и, соответственно, готовить объект к аренде.
- Переговоры в недвижимости
Экспресс-курс для того, чтобы стать хорошим переговорщиком, и 8 полезных книг по теме — для обеих сторон.
- Эксклюзивный договор с агентством недвижимости
Для арендодателей, которые решились действовать через агентство и хотят извлечь из этого формата максимум эффективности и выгоды.
- Как выбрать агентство элитной недвижимости
Для арендаторов, которые хотят сэкономить своё время и надолго решить вопрос с жильём, воспользовавшись опытом и ресурсами агентства.
Моменты, которые также необходимо обсудить арендатору и арендодателю до сдачи объекта и прописать их в договоре:
- Составить опись мебели и техники , детально прописав их состояние на момент заключения договора. Так, в будущем, когда арендатор будет съезжать, ни у него, ни у собственника, не возникнет проблем со страховым депозитом и будет предельно понятно, как им распоряжаться и в чью пользу.
- Выяснить, кто ответственный за ремонт и замену техники , а также решение бытовых неисправностей в квартире, например, сантехники, отопительной системы или канализации. И, конечно, прописать отдельным пунктом, кто решает подобные ситуации и кто оплачивает затраты на ремонт. Арендодатель также может заранее подготовить список полезных контактов (управляющей компании, консьержа и т. д.).
- Обсудить, требуется ли временная или постоянная регистрация арендатору и его семье и готов ли на это арендодатель. Этот момент может стать одним из ключевых в вопросе заключения сделки.
- Определить, как будут вноситься платежи и осуществляться проверка недвижимости . Кому-то удобно платить и получать денежные средства в безналичной форме, не встречаясь лично, другим (собственникам) необходимы регулярные визиты на объект, чтобы удостовериться в его хорошем состоянии. В данном вопросе комфортно должно быть обеим сторонам, поэтому об этом нужно договариваться на этапе подписания договора.
- Зафиксировать, кто будет производить оплату коммунальных счетов и показаний счётчиков при заключении договора, а также проверить нет ли задолженности.
- Прописать условия расторжения договора и сроки , в которые стороны должны уведомить друг друга об этом. Например, арендатор должен оповестить собственника за месяц до даты, когда собирается съехать, а арендодатель должен сообщить о своём решении расторгнуть договор за два или три месяца. И лучше это делать заказным письмом, чем звонком по телефону. Можно прописать и размер неустойки — для стороны, которая хочет расторгнуть договор раньше оговорённых сроков.
В принципе, все решения, принятые во время, когда арендатор уже живёт в квартире, также лучше фиксировать в письменном виде в формате приложения к договору: ту же кошку, которую захотелось завести, или замену чего-либо из техники, ремонт.
Взаимная юридическая проверка сторон и заключение договора — опять же пункты, которые часто игнорируются при самостоятельном формате. В случае сотрудничества с агентством всё достаточно понятно: оно проверяет и объект, и его владельца, а брокер второй стороны — арендатора. Например, на объект запрашивается выписка из ЕГРН с точными сведениями о недвижимости и её собственнике, обе стороны проверяются по паспортным данным на предмет исполнительного производства в отношении должника и т. д. (подробнее здесь).
Сама сделка сопровождается штатным или внешним юристом , который составляет договор найма, где прописываются его условия, сроки действия и продления, стоимость и порядок оплаты, в т. ч. возврат страхового депозита, и порядок досрочного расторжения договора.
Расторгается договор по двум сценариям — по соглашению сторон или в суде. В первом случае, мирно, в рамках соглашения и с оповещением друг друга в указанный срок. Второй происходит, если кто-то из сторон не выполняет свои обязательства и условия договора: например, арендатор систематически задерживает оплату или использует помещение не по назначению, а арендодатель скрыл какие-то существенные дефекты объекта, которые делают его непригодным или менее пригодным для проживания. И тут уместно добавить ещё один плюс сотрудничества с агентством: если возникли сложности даже после заключения сделки, любая из сторон может рассчитывать на помощь брокера, занимавшегося данным объектом.
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram