ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету». Застройщик АО СЗ"Эверест».
ГК Seven Suns Development.
Что может вызывать насторожённость у дольщиков?
По данным ЕСИЖС (Единая информационная система жилищного строительства): https :// clck . ru / LfsoW
* группа компаний, в которую входит застройщик, имеет в своей истории 4 дома, которые были признаны проблемными;
* застройщик АО СЗ «Эверест» перенёс сроки окончания строительства корпусов ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету» на 1 - 3 квартала;
* застройщик, по итогам 9 месяцев 2020 года, показал убытки в размере 18 143 тыс.руб;
Кроме того:
* используется схема заключения договоров с переуступкой прав требования;
* используется схема, когда не все, а только часть денежных средств дольщиков депонируется на защищённых счетах-эскроу;
* имеется судебное решение об обременении в отношении участка земли, на котором ведётся строительство.
--------------------------------------------------------------------------------------------
Могут ли данные факты свидетельствовать о неблагополучии застройщика? Или о проблемах при строительстве ЖК?
--------------------------------------------------------------------------------------------
Общие данные:
Корпус 7 .
Проектная декларация No No 77-001924 от 09.12.2020
Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 3 квартала.
Количество квартир 552. Количество нежилых помещений 11.
На сайте застройщика имеется фотоотчёт о ходе строительства корпуса 7, из которого видно, что осуществляется литье монолитного каркаса коробки здания на уровне 5 - 6 этажей.
Удельная стоимость затрат по данным видам работ составляет не более 15% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчёта степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утверждённой Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»).
https://smetchik.com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2.pdf
Так как фотографии начала работ датированы январём 2020 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведётся 1 год, очевидно, что такие темпы не позволяют закончить строительство, выполнив оставшиеся 85% работ, за полтора года, то есть к 2 кварталу 2022 года.
Возможна задержка по срокам окончания строительства.
Корпус 8 .
Проектная декларация No 77-001924 от 09.12.2020
Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 1 квартал.
Количество квартир 144. Количество нежилых помещений 6.
На сайте застройщика имеется фотоотчёт о ходе строительства корпуса 8, из которого видно, что закончены работы по устройству фундамента и цокольного (технического) этажа, ведётся армирование, устройство опалубки и подготовка к монолитным работам по литью первого этажа.
Удельная стоимость затрат по данным видам работ составляет не более 8% от сметной стоимости строительства
Так как фотографии начала работ датированы январём 2020 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведётся 1 год, очевидно, что такие темпы не позволяют закончить строительство, выполнив более 90% работ, за полтора года, то есть к 2 кварталу 2022 года.
Возможна задержка по срокам окончания строительства.
Корпус 9 .
Проектная декларация No 77-001924 от 09.12.2020
Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Перенос плановых сроков окончания строительства на 1 квартал.
Количество квартир 552. Количество нежилых помещений 10.
На сайте застройщика имеется фотоотчёт о ходе строительства корпуса 9, из которого видно, что осуществляется литье монолитного каркаса коробки здания на уровне 5 - 6 этажей .
Удельная стоимость затрат по данным видам работ составляет не более 15% от сметной стоимости строительства
Так как фотографии начала работ датированы январём 2020 года, то есть к моменту составления этой справки в январе 2021 года строительство ведётся 1 год, очевидно, что такие темпы не позволяют закончить строительство, выполнив оставшиеся 85% работ, за полтора года, то есть к 2 кварталу 2022 года.
Возможна задержка по срокам окончания строительства.
-------------------------------------------------------------------------------------------
Финансовые результаты застройщика.
Размер убытков по данным промежуточной отчётности ( по состоянию на 30 сентября 2020 года ): - 18 143 тыс.руб.
Размер кредиторской задолженности : 1 170 717 тыс. руб.
Размер дебиторской задолженности: 3 491 950 тыс. руб.
Размер уставного капитала: 1 025 тыс. руб.
Застройщик является типичной фирмой-прокладкой, не имеющей активов, не ведущей никакой хозяйственной деятельности, кроме строительства объектов этого ЖК, единственная задача которой вести проект.
По итогам 9 месяцев 2020 года управленческие расходы – 4 тыс.руб., коммерческие расходы – 0 руб., прочие (накладные) расходы – 12 тыс.руб. , проценты по кредитам - 0 руб.
Основные средства в организации – 1 203 тыс.руб. Доходные вложения в материальные ценности – 0 руб. Денежные средства и денежные эквивалента 172 тыс.руб.
Что касается убытков.
Они возникли из-за того, что при отсутствии каких-либо значимых финансовых показателей (отражающих собственные доходы – расходы), застройщик в отчётности зафиксировал отложенный налог на прибыль в размере 18 137 тыс.руб., то есть свои обязательства по уплате налога на прибыль, которые возникнут в будущем.
Эта цифра возникла из-за особенностей бухгалтерского учёта застройщика, является условной, и сумма не требует немедленной уплаты.
Таким образом, заявленный убыток никак не характеризует финансовую устойчивость застройщика.
Важнее другое.
Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства составили по итогам 3 квартала 2020 года сумму 2 972 346 тыс.руб. То есть именно столько денежных средств, по факту, привлёк застройщик.
Однако объем незавершённого строительства объектов ЖК, на этот период, составил только 921 557 тыс.руб.
То есть разница в полученных и освоенных средствах - более 2 млрд.руб.
Итак.
Какова ситуация с ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету»? Есть ли повод для беспокойства у дольщиков?
Есть.
Для анализа общего состояния любого застройщика обычно используют следующие целевые нормативы.
Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчёта норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются следующие нормативы:
Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более);
Значение данного норматива должно указывать на то, что если все дольщики застройщика АО СЗ «Эверест» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик, за счёт имеющихся активов, сможет это сделать. Каждый вложенный в строительство рубль, должен быть обеспечен на сумму более чем в 1 руб. активами застройщика.
Норматив целевого использования средств (Н2) , который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).
Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершённого строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(делённая) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.
Если значение этого коэффициента у застройщика менее 1, то это свидетельствует о целевом использовании полученных денежных средств участников долевого строительства.
Норматив размера собственных средств застройщика (не менее 10%от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации).
Данные нормативы отражаются в справке «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», и обязательны к ежеквартальной публикации на ресурсе ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), согласно Постановлению Правительства РФ от 26.03.2019 №319 «О единой информационной системе жилищного строительства».
Однако в нарушении этого нормативного акта застройщик представил соответствующую информацию на ресурсе ЕИСЖС единственный раз 13.01.2020 года. На протяжении последующего года (к моменту составления этой справки в январе 2021 года) данные показатели застройщиком больше не публиковались.
Таким образом, не информируя дольщиков посредством обязательной к публикации отчётности, застройщик не пытается подтвердить перед ними свою финансовую устойчивость и состоятельность.
Кроме того, важно отметить, что не только не соблюдение данных нормативов, но и сам факт отсутствие обязательной публикации, означает невозможность для застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу.
Иначе говоря, дольщики, согласно нормам 214 ФЗ, обязаны размещать денежные средства на счетах эскроу, но рассчитывать на проектное финансирование строительства со стороны банка застройщик не может.
Именно из-за невозможности привлечь проектное финансирование, а также из-за отсутствия собственных средств, застройщик использует схему с переуступками, которая заключается в следующем.
Родственная организация ООО «Севен Санс девелопмент МСК Север» заключает с застройщиком АО СЗ «Эверест» договора долевого участия на все квартиры ЖК, а затем, это ООО предлагает гражданам эти же самые квартиры по договорам переуступки прав требования.
При этом только часть денежных средств по заключённым договорам (меньшая) попадает застройщику и, в соответствии с нормами 214 ФЗ, депонируется на защищённых счетах эскроу (эти денежные средства застройщик не может использовать для финансирования строительства).
Большая же часть остаётся у родственной организации ООО «Севен Санс девелопмент МСК Север», которая может использовать эти средства как для финансирования строительства, так и для других целей.
Однако направляя только часть (меньшую) на обязательные в рамках 214 ФЗ счета эскроу, застройщик закрепляет ситуацию, при которой он не может рассчитывать на получение финансирования со стороны банка.
Почему?
Сметная стоимость строительства трех корпусов составляет 4 426 737 тыс.руб.
Согласно данным проектной декларации сумма, которую застройщик АО СЗ «Эверест» планирует получить от продажи всех квартир родственной организации ООО «Севен Санс девелопмент МСК Север», во всех трех корпусах ЖК, по договорам долевого участия, заключённым с использованием счетов эскроу, 1 920 625 тыс.руб., то есть значительно меньше сметной стоимости.
Это подтверждается следующими данными.
Согласно данным ЕИСЖС, разбросанность квартир корпуса 7 по состоянию на 11.01.2021 – 100%
Количество договоров по квартирам, заключенных с использованием счетов эскроу : 552
Суммарная цена заключённых договоров: 779 590 тыс.руб.
Планируемая стоимость строительства : 740 610 тыс.руб.
Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир корпуса 8 по состоянию на 11.01.2021 – 100%
Количество договоров по квартирам , заключенных с использованием счетов эскроу: 144
Суммарная цена заключенных договоров: 361 235 тыс.руб.
Планируемая стоимость строительства: 1 195 529 тыс.руб.
Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир корпуса 9 по состоянию на 11.01.2021 – 100%
Количество договоров по квартирам , заключенных с использованием счетов эскроу : 552
Суммарная цена заключенных договоров: 779 800 тыс.руб
Планируемая стоимость строительства : 2 490 598 тыс . руб .
То есть застройщик собирается продать все квартиры по цене ниже сметной стоимости.
Однако банки, оценивая возможность проектного финансирования строительства, исходят из следующего:
а). ценовые параметры проекта соответствуют рыночному уровню для наиболее релевантных сопоставимых объектов схожего класса либо превышают его не более чем на 5% (пять процентов).
(Прим: Продав квартиры родственной компании по цене ниже рыночной стоимости, застройщик, по формальным признакам, нарушил это условие);
б). расчётное значение коэффициента покрытия выплат по обслуживанию долга денежным потоком от реализации проекта составляет не менее 1,2 (одного целого двух десятых).
(Прим: В рассматриваемом случае значение коэффициента будет менее 1).
См: (Инструкция: «Стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам в целях кредитования строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». стр.14, стр.16
https://дом.рф/upload/2018/standart_deytelnosti_zastroishikov.pdf
Констатируем факты:
а). Застройщик не сможет привлечь банковское финансирование.
б). Собственные средства у застройщика отсутствуют.
в). Единственным источником финансирования являются денежные средства участников долевого строительства.
г). Поступившие денежные средства расходуются неэффективным образом, так как на строительство идёт только их часть.
д). В случае замедления, или прекращения поступления денежных средств (при уменьшении, или прекращении подписаний новых договоров переуступок), застройщик не сможет финансировать строительство.
Последний пункт не является гипотетическим рассуждением.
Риски, описанные в последнем пункте, стали фактом после решения Арбитражного суда г. Москвы, который вынес определение от 1 октября 2020 года
Дело № А40-100891/20-176-772 о принятии обеспечительных мер по исковому заявлению ОАО «РЖД» к ответчикам: Департаменту городского имущества города Москвы, АО «СЗ «ЭВЕРЕСТ» о признании недействительным договор аренды, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об обязании аннулирования записи в ЕГРН.
Третьи лица: ТУ Росимущества в городе Москве, Управление Росреестра по Москве
Этим определением запрещено Департаменту городского имущества города Москвы, АО «СЗ «Эверест» и другим лицам совершать любые действия по преобразованию земельных участков.
В том числе, и с земельным участком с кадастровым номером 77:02:0000000:2757, на котором ведётся строительство ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету».
Управлению Росреестра по Москве запрещено вносить в ЕГРН изменения в сведения о земельных участках, в том числе, и участка с кадастровым номером 77:02:0000000:2757.
Ограничительная мера будет действовать вплоть до основного решения суда по исковому заявлению ОАО «РЖД».
Запрет управлению Росреестра на внесение изменений в ЕГРН, означает запрет на заключение новых договоров ДДУ, так как в едином реестре все вновь заключаемые договора ДДУ, договора переуступок прав требования, должны быть отражены в обязательном порядка.
Кроме того, в ЕГРН отражается факт залога земельного участка у всех новых участников долевого строительства на время строительства, до его окончания, получения свидетельства на ввод в эксплуатацию и постановки на кадастровый учёт.
Запрет на внесение данных в ЕГРН по новым участникам долевого строительства делает невозможным заключение как договоров ДДУ, так и договоров переуступок.
До снятия этого запрета никаких новых договоров застройщик заключать не сможет, а значит, не сможет рассчитывать на поступление денежных средств от новых участников долевого строительства.
Кроме того, судебное решение по которому на земельный участок наложено обременение, создаёт дополнительное препятствие, делающее невозможным банковское финансирование строительства ЖК, потому что является предупреждающим сигналом целого ряда факторов кредитного риск, которые обязаны учитывать банки при рассмотрении вопроса о возможном финансировании строительства:
(п.п. 9, 11, 29, 30, 33 отчёта о разработке симуляционной модели оценки кредитного риска проектов финансирования строительства жилой недвижимости с применением счетов эскроу (стр.192-196)
https://дом.рф/upload/development/report.pdf
Согласно этому документу банки обязаны оценивать состояние застройщика АО СЗ «Эверест» либо как связанное с сильными кредитными рисками, либо как преддефолтное.
Итак.
Денежные средства, до окончания судебного процесса, который может продлиться много месяцев в 2021 году, застройщик привлекать не сможет.
Только после окончания этого процесса, и только в том случае, если решение по этому делу будет в пользу застройщика, он сможет заключать новые договора ДДУ и привлекать денежные средства дольщиков.
Что касается уже полученных денежных средств.
Финансовые возможности застройщика по ведению строительства не поддаются анализу.
Использование «серой» схемы заключения договоров с участниками долевого строительства позволяет вывести часть (большую) денежных средств в ООО «Севен Санс девелопмент МСК Север».
Однако, так как эта компания не обязана публиковать свою отчётность (в отличии от застройщика), проконтролировать их расход не представляется возможным.
Имеющаяся информация подтверждает, что застройщик отдаёт себе отчёт о последствиях, связанных с решением суда по земле, особенно в части невозможности заключения новых договоров.
С этим связана попытка закрепить уже заключённые ранее договора, делая невозможным их расторжение.
Основания к расторжению у участников долевого строительства появляются по причине серьёзных рисков, связанных с судебным решением по земле. Это решение существенно ухудшает их положение, делая окончание строительства не очевидным.
Для того чтобы предотвратить расторжение ранее заключённых договоров, и избежать предъявления претензий с требованием по возврату внесённых средств, а также процентов, пеней и штрафов за их пользование, застройщик предлагает участникам долевого строительства подписать дополнительные соглашения к договорам переуступок.
https://kvartiradin.ru/index.php?action=dlattach;topic=26373.0;attach=32409;image
После подписания этого соглашения дольщики не смогут требовать расторжения договоров переуступок на основании проблем, возникших в связи с судебным решением по земле . Дольщики, подписав документ, добровольно принимают на себя согласие не оспаривать право требования к застройщику, возникшее из договора по переуступке (то есть не расторгать этот договор), в связи с ограничением, наложенным на земельный участок.
Не подписание дольщиками дополнительных соглашений создаст в будущем, при неблагоприятном развитии ситуации со строительством (прекращением его или существенным замедлением), серьёзные проблемы застройщику, прежде всего денежные, связанные с возможными претензиями со стороны дольщиков на возврат денежных средств.
В связи с этим, в конце декабря 2020 года застройщик начал оказывать давление на участников долевого строительства с целью вынудить их подписать этот документ.
Оно выразилось в угрозе расторгнуть подписанные ранее договора переуступок и отозвать их из Росреестра.
https://kvartiradin.ru/index.php?action=dlattach;topic=26373.0;attach=32519;image
Однако трезвый анализ не позволяет оценивать эти угрозы всерьёз.
Застройщик не может быть заинтересован в расторжении ранее подписанных договоров, так как это противоречат интересам самого застройщика.
При расторжении договоров застройщику придётся возвращать внесённые ранее дольщиками денежные средства, причём с процентами.
Застройщик является типичной фирмой – пустышкой. Он не обладает собственными средствами, у него нет активов. Часть полученных ранее денежных средств вложена в строительство, то есть, заморожена в незавершенке. У застройщика нет свободных денег для того, чтобы их вернуть дольщикам.
При этом, если какие-то деньги будут изысканы и возвращены, то их нечем будет заместить. До окончательного решения по иску ОАО «РЖД» новых договоров заключаться не будет, а значит, не будет и новых поступлений. Не будет новых поступлений, нечем будет финансировать работы, и стройка либо существенно замедлится, либо остановится. А это, в свою очередь, приведёт к тому, что все новые и новые участники долевого строительства захотят расторгнуть договора и вернуть свои деньги.
Таким образом, угрозы со стороны застройщика о том, что он расторгнет договора, по которым не будут подписаны дополнительные соглашения, не более чем блеф, так как они не чем не подкреплены.
Однако у этой ситуации имеется и оборотная сторона, касающаяся уже самих участников долевого строительства.
Если из-за невозможности полноценного финансирования работ и замедления темпов строительства ЖК «Светлый мир. В круге света» будет признан проблемным (у ГК Seven Suns Development уже есть 4 дома признанных проблемными), дольщики, заключившие договора переуступок, по которым большая часть внесённых денежных средств была перечислена ООО «Севен Санс девелопмент МСК Север», а меньшая была размещена на защищённых счетах эскроу, смогут гарантировано рассчитывать на получение только этой меньшей части (в соответствии со ст.6 ФЗ №214).
Не размещённые на счетах эскроу денежные средства можно будет получить только в результате судебных разбирательств с ООО «Севен Санс девелопмент МСК Север».
При этом, даже если судебные решения будут в пользу участников долевого строительств, перспективы возврата не ясны. Компания имела возможность распорядится деньгами дольщиков по своему усмотрению, а значит гарантий того, что они у неё имеются, и она их вернёт, отсутствуют.
Вывод:
Проект ЖК «Светлый мир. В стремлении к свету» несёт в себе высокую долю риска:
* застройщиком выбрана не «прозрачная» схема привлечения денежных средств дольщиков, которая не даёт гарантий их возврата в случае, если строительство не будет завершено;
* вызывает сомнения, насколько целевым образом расходуются застройщиком уже полученные от участников долевого строительства денежные средства;
* застройщик не имеет возможности привлечь банковское финансирование в силу несоблюдения им норм и стандартов, обязательных для получения такого финансирования;
* решение суда об обременении земельного участка, на котором ведётся строительство, делает невозможным заключение новых договоров ДДУ и привлечение денежных средств необходимых для строительства;
* до принятия судом окончательного решения не ясна перспектива того, построят ли вообще корпуса ЖК «Светлый мир. В стремлении к свету»;
* даже если решение суда будет в пользу застройщика, отсутствие достаточного финансирования, на время судебных процедур, приведёт к существенному замедлению темпов работ, отставанию от заявленного графика и ухудшению качества работ на строительстве.
