Безусловно, сейчас самым привлекательным способом потратить материнский капитал является улучшение жилищных условий.
В особенности направление средств в ипотечный кредит, так как здесь не требуется ждать достижения ребёнка трёхлетнего возраста, можно сразу после рождения погасить часть кредита либо использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса.
Но и здесь не обошлось без подводных камней.
Все трудности при направлении материнского капитала в недвижимость связаны с её дальнейшей перепродажей.
Доли в квартире
При участии материнского капитала в покупке недвижимости, всегда возникает обязательство в выделении долей в собственности всем членам семьи. В том числе, детям родившимся уже после покупки жилья.
Органы опеки - разрешение на продажу
Любая жилплощадь, оформленная на детей находится под пристальным присмотром органов опеки.
Поэтому продать такую недвижимость не так уж просто. Для этого нужно получить официальное разрешение органов опеки.
Получить такое разрешение можно только при определённых условиях, в которых права детей не ущемляются.
Например, чаще всего для продажи детских долей в одной недвижимости, нужно оформить такие же доли в собственность детей в другой недвижимости.
В некоторых ситуациях будет достаточно предъявить письменное обязательство в данном оформлении, а иногда требуется наличие уже оформленной жилплощади.
На самом деле, всё будет зависеть от конкретных органов опеки. В разных регионах разные требования.
Налоговая - налог на доли
Как правило, люди не сразу выделяют доли в собственности всем членам своей семьи, обычно это происходит перед самой продажей квартиры.
Вот здесь то и кроется подводный камень.
Как только вы выделяете долю, то с того самого момента у члена вашей семьи возникает собственность в данной квартире, а значит, снова начинается отчёт безналогового периода в 5 лет (3 года в отдельных случаях).
То есть, получается, что у вас налога нет, так как квартира оформлена на вас более 5 лет (3 лет), а вот у ваших детей налог будет, так как у них собственность появилась только сейчас. И платить этот налог будете вы.
Неприятно, но есть способы избежать налога на доход либо его снизить.
Как снизить налог
Самый простой способ избавиться от налога - это как можно быстрее выделить доли всем членам своей семьи и подождать безналогового периода - 3 года либо 5 лет в зависимости от вашей ситуации.
Но если ждать не получается, то можно снизить налог с помощью правильного оформления долей и применения налоговых вычетов.
Рассмотрим на примере в цифрах:
Квартира куплена в ипотеку за 2 000 000 рублей (из них 450 000 материнский капитал).
Семья из 4 человек, квартира оформлена только на родителей. Через 5 лет ипотека погашена, и планируется продажа квартиры за 3 000 000 рублей.
В данной ситуации сейчас необходимо правильно выделить доли детям.
Для этого нужно выделить детские доли прямо пропорционально размеру материнского капитала.
То есть, материнский капитал в 450 000 рублей делится на 4 членов семьи поровну = 112 500 рублей на каждого.
Доли детей получаются 5/100 у каждого, доли родителей по 45/100.
Общий доход от продажи = 3 000 000 рублей.
Доли родителей освобождаются от налога, так как квартира была в их собственности более 5 лет.
Доход детей получился по 150 000 рублей на каждого (5% от 3 млн).
Возникает налог в 19 500 рублей на каждого ребёнка.
Данный налог можно уменьшить при помощи имущественного вычета.
Здесь есть 2 варианта:
- уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей;
- уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов на покупку жилья.
В первом случае мы сможем уменьшить детский налог на 5% от 1 млн рублей (пропорционально детской доле).
То есть 150 000 (доход) - 50 000 (вычет) = 100 000
И тогда налог станет уже 13 000 рублей.
Во втором случае уменьшаем на фактические расходы (доли в материнском капитале).
То есть 150 000 (доход) - 112 500 (расход на приобретение) = 38 000
И тогда налог станет уже 4 940 рублей.
Пенсионный фонд - последствия
Перед тем, как распорядиться средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий, необходимо предоставить пенсионному фонду письменное обязательство в оформлении долей на будущую жилплощадь всех членов семьи. Данное обязательство должно быть нотариально заверено.
- Если жильё приобретено за наличный расчёт, то выделить всем доли вы обязаны в течении 6 месяцев после покупки.
- Если жильё приобретено с помощью ипотечного займа, то выделять доли нужно в течении 6 месяцев после снятия ипотечного обременения (погашения ипотеки).
Что же будет, если этого не сделать в заявленный срок? — Ничего.
Действующим законодательством не предусмотрена ответственность за нарушение срока оформления долей, указанного в обязательстве.
Но выделить доли всё же придётся.
Если продать квартиру, купленную с участием средств материнского капитала, без оформления детских долей и разрешения органов опеки, то пенсионный фонд в праве признать эту сделку ничтожной в судебном порядке.
Тогда придётся возместить деньги несостоявшемуся покупателю, а также вернуть сумму материнского капитала в пенсионный фонд.
Спасибо за внимание, делитесь в комментариях своим опытом и знаниями в этой теме 😉
Вас также могут заинтересовать другие мои статьи:
- 1 миллион рублей получит моя семья, когда родит второго ребёнка;
Мой Инстаграмм - economist.ka