Многие мои читатели ставят под сомнения возможность значительного обвала рынка недвижимости из - за дефолтов по ипотеке. Обычно для защиты позиции применяются следующие аргументы:
- Массовых сокращений не будет,
- В России много бюджетников, которые сохранят рабочие места,
- Всегда найдется тот, кто купит по высокой цене.
Давайте разбираться по пунктам.
С первым пунктом я полностью согласен. Действительно госсектор занимает по некоторым оценкам 70% экономики. Упор делается на сохранение занятости в ущерб эффективности.
Ко второму пункту тоже особых претензий нет. Я и сам всегда говорю, что Россия - страна бюджетников и это является существенным якорем, удерживающим недвижимость от срыва в пропасть.
Но если объединить эти два пункта и посмотреть чуть шире, то можно заметить несколько существенных нюансов о которых обычно молчат:
- Несмотря на то что по некоторым оценкам 70% экономики приходится на госсектор, непосредственно в бюджете и госкорпорациях занято от 25 до 40 % трудоспособного населения. Уже не так много. Чем занимаются 60-75 %? Частый сектор, ИП, теневая экономика, т.е. эти люди в группе риска.
- Бюджет может и застрахован от ковровых сокращений, но премии в кризис там режут будь-будь. А на премию может приходится до половины зарплаты, а это существенно влияет на способность погашения ипотеки и особенно на фоне растущей продуктовой инфляции.
- Разводы, болезни и форс-мажор. Почему-то никто не учитывает, что даже платежеспособным людям при стабильной работе могут внезапно понадобиться деньги. Например, семья разводится и ипотечную квартиру продают. Человек может заболеть и внезапно потерять возможность обеспечивать кредит. Таких случаев миллионы.
Третий пункт вообще не выдерживает критики. Это аргумент рафинированных идиотов. Аргумент примерно следующий: " Феррари же покупают по любой цене. Те у кого нет денег на Феррари пусть ездит на Форде."
Квартиры - продукт массового производства с высокой стоимостью. Сравнивать квартиру и Феррари - некорректно.
Феррари производят несколько тысяч в год на весь Мир. Это товар нишевой. Квартиры- товар массовый. В одной Москве их десятки тысяч. Москва классный город, но это всё-таки не Монте- Карло.
Ведь нет такого количества богатых людей, кому они нужны. Кроме того, какой богатей будет скупать каморку в быдло-человейнике на бичовой окраине? Такие люди покупают такую же нишевую элитную недвижимость.
Быдлятник в ПИКовской многоэтажке богатым людям даром не нужен. В этом - то и отличие Феррари от квартиры. Грубо говоря: квартира - это продукт созданный для бедных по цене Феррари.
Весь спрос на эти квартиры обеспечен нищим населением, которое едва способно наскрести на первоначальный взнос, что делает рынок очень неустойчивым.
Подведем итоги: сильный госсектор действительно способен удержать рынок от срыва в пропасть, но сильно влиять на устойчивость цен он неспособен.
Низкая платежная дисциплина россиян, их патологическая финансовая безграмотность, падающие доходы, продуктовая инфляция и зыбкое состояние экономики представляют серьезную угрозу не только для рынка недвижимости, но и для всей российской экономики в целом.
История показывает, что рынок не прощает дилетантов, а обвал случается тогда, когда все указывает на бесконечный рост.