2020й год запомнился невероятным скачком цен на квартиры. Отчасти этому способствовала льготная ипотека, но она далеко не единственный фактор.
Для меня до сих пор загадка, как в стране, где реальные доходы не растут уже который год, а люди жалуются на маленькие зарплаты, рост цен и повальную нищету вдруг происходит такой взрывной спрос на дорогой товар - недвижимость.
Сегодня попробуем разобраться как так получилось и в чем секрет.
Дело в ипотеке?
Конечно же основной причиной все называют ипотеку. Но есть тут несколько несостыковок.
- Ипотеку кому попало не дадут
- Ипотеку надо платить.
Пойду-ка я куплю завтра в кредит новый Роллс Ройс. В кредит же!
Может берут и не платят? Тоже мимо. На март 2021 просроченные платежи это всего 0,8% от общего числа ипотек (тут статистика от ЦБ).
Более того, много ипотек гасятся досрочно. Причем всплеск досрочных погашений пришелся как раз на конец 2020 года.
В общем ситуация пока что не выглядит катастрофической
А что зарплатами?
В прошлый раз мы выяснили, что несмотря на среднюю зарплату в 25-30 тыс, много людей даже в регионе получают более 50 тыс (15% - это почти каждый шестой работающий человек).
В прошлый раз я написал, что доверяю данным Росстата. Сегодня я вижу еще одно подтверждение. В стране есть платежеспособное население, которое может взять ипотеку, достать накопления и сметать все подряд.
Кстати о накоплениях
Еще одна причина взрывного роста цен на квартиры - переток денег с депозитов. Банки снижают ставки, ходят слухи о девальвации и так далее.
Опять же, чтобы переложить деньги с депозита в бетон они на этом депозите должны быть.
В основном люди закрывают долги за счет собственных сбережений, а не новых займов
А был ли рост?
Посмотрим, сколько договоров долевого участия было заключено в 2019 и 2020 годах (Данные Росреестра)
Количество ДДУ за 2019 и 2020
Россия - 644546 в 2019, 570487 в 2020
Воронежская обл - 17717 в 2019, 15450 в 2020
Санкт-Петербург - 60005 в 2019, 61788 в 2020
Москва - 54339 в 2019, 54429 в 2020
Итак, число сделок на рынке новостроек немного выросло только в Москве и Петербурге. В остальных регионах, и по России в целом наоборот мы наблюдаем падение(!)
Количество всех договоров купли продажи за 2019 и 2020
Россия - 3533280 в 2019, 3595783 в 2020,
Воронежская обл - 70018 в 2019, 67959 в 2020
Санкт-Петербург - 108287 в 2019, 114558 в 2020,
Москва - 140741 в 2019, 144031 в 2020
Здесь небольшой рост все-таки есть, но не такой значительный. А в Воронежской области даже падение. Это при том, что цены взвинтили просто до небес.
Получается, что взрывного спроса-то и не было! Мы еле-еле преодолели уровни 2019 года, а в некоторых регионах даже не достигли его.
Паника на фоне пандемии и обесценивание рубля, отложенный спрос сделали свое дело. То есть сначала спрос сильно упал на фоне локдауна. А затем сильно вырос. Но в итоге мы вышли примерно на те же цифры, что и в 2019 году.
Нашел Интересное видео от Сергея Смирнова по этому поводу.
Что же в итоге?
Выводы каждый сделает сам. Сейчас (в мае 2021) ажиотаж, кажется, утих. Цены взлетели, ситуация с рублем и коронавирусом стабилизировалась. Люди увидели, что дефолта и девальвации как в 1998 не произошло и вероятно не произойдет. Льготную ипотеку также скоро отменят.
Поэтому все ожидают снижения цен на квартиры в ближайшие год-два.