«Если выпало в империи родиться – лучше жить в провинции у моря». Многие до сих пор рассматривают Крым как провинцию, рассчитывая купить здесь квартиру «под сдачу» или домик к пенсии, потому что где-то в подсознании все еще теплится мысль: «Далеко от Москвы – значит, наверное, недорого» .
Расскажем, как дела в Крыму обстоят весной 2021 года, а также поделимся с вами мнениями экспертов, которых мы опросили, готовя этот материал.
Мартовский Крым хорош, несмотря на холодную весну. Хотя сезон еще не начался, в Ялте шторм собирает на набережной приличные толпы желающих полюбоваться на двухметровые волны, а в популярном ресторане лучше заказывать место заранее – но летних очередей ни в общепит, ни на пляжах, понятное дело, не наблюдается. В парках можно встретить бодрых пенсионеров-любителей скандинавской ходьбы, на Массандровском пляже, превращенном в приличный променад, посидеть с бокалом вина. Пройти восемь километров до Ливадийского дворца и обратно, фотографируя по пути цветущий миндаль и повсеместных кошек, не составляет никакого труда. За всем этим даже у человека, плотно укоренившегося в Москве, нет-нет да и возникает мысль: может, сюда переехать?
И вот уже в телефоне появляются кадры новостроек: виллы у Воронцовского парка с видом на море (цены таких люксовых особняков могут превышать 600-800 млн руб.), многоэтажки в Ялте с панорамными лоджиями, новый дом в Симеизе – до пляжа 2 минуты ходьбы. Немало и брошенных строек: нет ни рабочих, ни кранов, только остов дома, иногда даже почти полностью построенного.
Кто же все это покупает и как не нарваться на нелегальную стройку ? Похоже, что ставший популярным способ покупки квартир по Интернету в случае с Крымом не подходит – надо ехать и смотреть на месте и район, и объект, и документы.
Спрос на крымскую недвижимость в 2021 году вырос в три раза по сравнению с тем, что было до пандемии, говорит Марина Епифанова, заместитель директора офиса «В Ялте» компании МИЭЛЬ. И, подчеркивает эксперт, для жителей других регионов самостоятельный поиск и покупка жилья в Крыму могут стать достаточно трудной процедурой – здесь есть свои нюансы: «Очень важно обратиться к опытному юристу, хорошо разбирающемуся в жилищном праве. Помощь данного специалиста – залог безопасной сделки. Особенно в случае покупки на ЮБК* – здесь больше строится нового жилья вследствие решенных юридических вопросов по землепользованию».
Совет более чем актуальный, ведь, как рассказала нам Алеся Полещук, коммерческий директор девелоперской компании «Перспектива», именно в курортных городах 80-90% спроса обеспечивают приезжие покупатели с «большой земли» (Москва, СПб, Дальний Восток, северные города). Локальный же спрос сосредоточен в основном в столице полуострова – Симферополе. При этом покупатели новостроек все-таки подстрахованы: «Сегодня все новые объекты многоэтажной жилой застройки реализуются по 214-ФЗ (в большинстве случаев через РНКБ)», – подчеркивает Алеся Полещук.
Сколько нужно денег?
Хотя в Крыму можно найти и недорогие квартиры (в среднем покупатели тратят 3-5 млн руб., по данным «Миэль в Ялте»), рассчитывать на покупку роскошного дома или квартиры по цене московской однушки – наивно и бесперспективно.
Дорогая недвижимость тут есть, как и спрос на нее. Нередко такие объекты покупают под организацию отельного бизнеса. Покупка гостиницы в среднем обходится в 55 млн руб. Алеся Полещук обращает внимание на то, что покупать будущий отель лучше всего с уже готовой финмоделью (бизнес-планом), тогда выйти на окупаемость можно будет примерно за 9,5 – 11 лет.
С бюджетом около 3,5 млн руб. тоже можно инвестировать, но это будут квартиры без вида на море и с доходностью порядка 15% годовых. Наилучшие города для покупки жилья с целью перепродажи – Алушта, Ялта, Судак, Симферополь, Севастополь. Покупать в идеале в стадии закрытых продаж ( pre-sale ), записавшись в лист ожидания у застройщика.
Под аренду все-таки лучше выбирать лоты с видом на море и горы стоимостью от 4,5 млн руб. в Алуште, Ялте, Судаке (заметим, что эксперты не предлагают делать покупки, например, в Коктебеле, Феодосии, Евпатории или Балаклаве, так как в этих локациях может не быть гарантированно высокого спроса, как на курортах ЮБК и там менее развита инфраструктура). Грамотно подобранный объект в аренде может принести доходность на 7-9 год бизнеса. «При выборе лота обращайте внимание на застройщиков, предлагающих услуги управления вашей недвижимостью. Это позволит быстрее окупить ваши вложения», – советует Алеся Полещук.
«Думайте сами, решайте сами…»
Какие альтернативы есть Крыму? Конечно, в первую очередь Сочи, Геленджик, Новороссийск, Анапа. Но некоторые эксперты считают, что рынок новостроек Краснодарского края (прежде всего Сочи) уже перегрет и может не принести ожидаемой доходности. Кстати, как подсчитали в bnMAP.pro, новостройки на начальном этапе строительства в Сочи уже на треть дороже, чем имеющиеся в продаже квартиры в готовых домах.
Среди минусов Крыма:
- непредсказуемая судьба региона и наличие санкций, мешающих работе крупных компаний (так, в Крыму нет привычных для большинства россиян банкоматов Сбербанка и ВТБ, сетей супермаркетов «Пятерочка», «Магнит», «Перекресток», мобильных операторов и т.д.);
- достаточно долгий и неудобный путь из Москвы до курортов ЮБК (в среднем более 4 часов – 2-2,5 часа самолетом + 2 часа на автомобиле от аэропорта);
- проблемы с водой и коммуникациями. «Не во всех домах отопление централизованное, поэтому там, где оно отсутствует, газ в доме – это большой плюс», – отмечает Марина Епифанова. Проблему с водой здесь решают строительством опреснительных установок, но процесс только начался.
К неоспоримым плюсам можно отнести:
- уникальную природу Крыма,
- богатейшую культуру и историю,
- наличие субсидированных билетов на самолеты;
- это винный регион, поэтому энофилам и прочим сибаритам тут настоящее раздолье,
- есть фанаты, которые ездят в Крым ежегодно и не собираются менять его ни на Турцию, ни на тот же Краснодарский край,
- большое количество солнечных дней в году.
Так что если вы решили инвестировать в Крым, взвесьте все за и против и принимайте решение с холодной головой и горячим сердцем.
*ЮБК – Южный берег Крыма
