Тема исчисления и уплаты налогов всегда следует неотступной тенью за предпринимателем.
Не исключение - деятельность, связанная с покупкой недвижимого имущества, в целях последующей реализации. Аукционных брокеров, выбравших своим направлением выкуп имущества на торгах, также непосредственно касается.
Рассмотрю ситуацию, нашедшую свое отражение в деле взыскания задолженности по земельному налогу у одного ИП по делу № А44-8188/2019.
ИП действует с 2013г., используя в своей деятельности ОКВЭДы из категории группы 68, включая основной вид 68.31- деятельность агентств недвижимости. Установлено, что начиная с 2010г за предпринимателем зарегистрировано 239 земельных участков в разных р-нах области на правах владения, большая часть из которых была им реализована в период с 2012г. по 2018г.
Спор касается одного земельного участка с/х назначения, прошедшего за период владения процедуру смены назначения в категорию земель особо охраняемых с ВРИ для строительства туристического объекта, позже преобразованного в 14 новых участков со сменой ВРИ на отдельно стоящие жилые дома с участками и категорией земли населенных пунктов, при этом объекты строительства на земельных участках отсутствуют.
Для исчисления и уплаты земельного налога по указанным участкам ИП использовал ставку в размере 0,3% в соответствии со ст. 394 НК в редакции, действовавшей на период в 2016 г до 01.01.20г,, как приобретенных для личного подсобного хоз-ва и для строительства ИЖС. Однако ФНС доначислила налог исходя из ставки 1,5% (прочие земельные участки), исключая возможность применения норм п.16 ст.396 НК РФ.
Причина до абсурда банальна - действия ИП по приобретению (созданию) земельных участков и их последующей реализации в спорный период носят характер предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли, а создание значительного количества новых земельных участков с ВРИ под строительство ИЖС, не могут рассматриваться как приобретение (создание) имущества в личных (индивидуальных) и семейных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, что не позволяет применение пониженной ставки налогообложения.
А с 01.01.20г эта норма закреплена законодательно ст. 394 НК - по земельным участкам, приобретенным под ИЖС, но используемым в предпринимательских целях, применяется ставка 1,5%. Т.е. характер систематического извлечения прибыли, как и деятельность любого брокера, приобретающего недвижимое имущество на торгах, с целью последующей перепродажи, расценивается как предпринимательская деятельность и подлежит налогообложению по повышенным налоговым ставкам.
Будьте внимательны при расчете экономики сделки перед принятием инвестиционного решения перед входом в торги!
Определение ВС № 307-ЭС20-16984 от 24.12.20г. по делу.
P.S. Перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества обратитесь к специалисту по оценке рисков, включая налоговые.
