Если говорить о первичном рынке недвижимости, то самым распространенным вариантом покупки жилья является ДДУ, т. е. договор долевого участия. Он заключается между покупателем (дольщиком) и девелопером – застройщиком. Но еще есть альтернативный вариант – ЖСК. Это жилищно-строительный кооператив, которые все еще пользуется популярностью. В чем особенности двух вариантов? Чем они отличаются? Что лучше выбрать?
О чем речь
Оба вида договора являются легальными, и для них существуют свои законодательные акты. Стоит сказать, что в подавляющем большинстве случаев люди выбирают ДДУ (около 90%).
С ДДУ знакомы многие. Застройщик продает квартиры, которые еще не построены. А потом сдает их дольщикам после окончания строительства. Застройщик за счет этого увеличивает уровень продажи и получает обеспечение на случай, если ему придется брать кредит на строительство. При этом деньги хранятся на эскроу-счетах. Т. е. риски дольщиков минимальны, так как застройщик сможет забрать деньги только после сдачи объекта.
Есть выгода и для покупателей, так как на стадии строительства можно приобрести квартиру с дисконтом.
Суть ЖСК примерно такая же, но реализация идеи совершенно другая. Граждане сами собирают деньги и занимаются организацией строительства дома. Т. е. они создают ЖСК, регистрируют его, складываются деньгами и организуют строительные работы: покупают землю, получают разрешение на строительство, закупают строительные материалы, нанимают подрядчика и т. д.
Отношения между самим ЖСК и его членами регулируются внутренними документами. Есть Устав, и есть Договор участия.
Вопросы цены
Здесь выигрывает ЖСК, так как итоговые затраты на строительство квартиры будут ниже, чем покупка жилья у застройщика по ДДУ. Все просто: застройщик должен зарабатывать. Ему нужно не только отбить расходы, но и поиметь прибыль сверху. Поэтому квартиры и стоят дороже у застройщика.
Смысл ЖСК именно в экономии. Здесь деньги тратятся только на строительство. Не нужно платить НДС, страховать риски перед дольщиками и т. д. Проще говоря, здесь нет посредника в виде строительной компании, которая напрямую заинтересована в получении прибыли.
Качество
Дольщик, покупая квартиру по ДДУ, находится под защитой Закона, так как является потребителем. В случае с ЖСК член кооператива фактически потребляет свои услуги. Поэтому если качество готовой квартиры будет ненадлежащим, то суд права члена кооператива уже не защитит.
А вот застройщик по ДДУ обязан дать длительную гарантию (5 лет). Если дольщик за это время заменит недостатки, то застройщик должен будет их устранить бесплатно.
Защита от двойной продажи
По закону ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре, что исключает риск двойной продажи. Теоретически двойная продажа может быть, однако любой суд в итоге станет на сторону дольщика, который подписал ДДУ.
Если говорить о жилищно-строительном кооперативе, то сделки не подлежат обязательной регистрации. Поэтому ЖСК защиту от мошенничества не обеспечивает.
Изменения в договоре
Изменения в договоре долевого участия могут быть. Но если они не устраивают дольщика, то девелопер обязан будет вернуть все деньги покупателю, либо предложить альтернативные способы решения проблемы.
В договоре все указывается четко: цена, площадь, число комнат, планировка, материалы и т. д. Если застройщик решил в ходе строительных работ, допустим, заменить шлакобетон на керамзитоблок, то внести изменения в договор без согласия дольщика он не сможет.
А вот в Договор участия в жилищно-строительном кооперативе можно изменить легко и просто. Отдельно каждого члена спрашивать не будут. Допустим, встал вопрос о замене материала. Если «за» проголосует большинство членов, то мнение остальных не учитывается. В итоге может получиться так, что человек получит квартиру, которая не соответствует его изначальным желаниям.
Возврат денег и компенсации
По сути, если член кооператива не доволен изменениями, либо просто передумал, то он может выйти из кооператива. В Уставе есть порядок выхода. Кооператив обязан будет вернуть вышедшему члену его деньги. Но часто сделать это сложно, и приходится обращаться в суд. Нередко возврат денег растягивается на долгие годы.
И тут возникает следующая проблема. Если денег на счет ЖСК нет, то их могут не вернуть члену. Более того, высоки риски мошенничества. Тогда ни деньги, ни квартиры не получит никто. А о каких-либо компенсациях и говорить не стоит.
Никто не застрахован от того, что собранных денег не хватит для окончания строительства. Тогда придется организовывать дополнительный сбор с членов, либо продать недострой за небольшую сумму. Проще говоря, риски при ЖСК намного выше.
При ДДУ таких проблем нет. Как уже говорилось, есть эскроу-счета и четкий договор. Деньги дольщик девелопер не получит, пока не сдаст квартиры в эксплуатацию.
Вместо вывода
Плюс ЖСК только в одном – есть возможность получить свои жилье сравнительно недорого. Однако риски тут выше. Во-первых, интересы члена кооператива почти не защищены. Во-вторых, нет гарантии, что строительство пойдет по плану и не потребует дополнительных вложений. В-третьих, есть вероятность потерять деньги в результате мошенничества.
Также читайте по этой же теме:
Проблемы с соседями: как отстаивать свои права по закону
Как продать квартиру родственникам правильно: просто о сложном.
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.