Многие россияне, решив вопрос с собственным жильем, покупают квартиры в новостройках с инвестиционными целями. Ведь на ранних этапах строительства стоимость квадратного метра существенно ниже, чем в готовом или почти готовом проекте. Выгода при перепродаже порой достигает 20-30% – в зависимости от класса дома, местоположения, наличия рядом парка, метро, степени развитости инфраструктуры и иных важных факторов.
Реальный пример: в апреле 2020 года семейная пара купила квартиру «под сдачу» в Невском районе Санкт-Петербурга, в активно застраивающейся локации на улице Русановская. 36-метровая «однушка» с полной отделкой на 17-м этаже обошлась пенсионерам в 2,95 млн рублей. Ключи они получили 30 марта 2021 года. Сегодня лоты аналогичных параметров стоят от 4,65 млн рублей и больше. Получается, за два года квартира выросла в цене на 37%.
Но покупатели «инвестиционных» квартир должны быть очень внимательны: новостройка – это проект, находящийся в процессе строительства. И даже если дом совсем «свежий», юридически он может считаться так называемой «новой вторичкой» – в том случае, если он уже сдан Госкомиссии и в нем зарегистрировано право собственности.
И тогда перед покупкой квартиру обязательно надо проверить. Рассказываем, как это сделать.
1. Проверить владельца через ЕГРН
Продавать недвижимость имеет право только собственник. Все сведения об объекте и его владельце можно получить через выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Также там содержатся данные о наличии/отсутствии обременений, правопритязаний и прав требования. Информация является актуальной на дату выдачи выписки.
2. Посмотреть сведения о переходе прав требования на объект
Эти сведения показывают всю подноготную конкретной квартиры. В них полностью отражается история смены ее собственников. Она фиксируется Росреестром и подтверждается официальными бумагами.
Покупателю стоит задуматься, если у квартиры один за одним сменялся владелец, да еще и за короткий срок. Скорее всего, с этой недвижимостью дело нечисто. Если хотя бы одна из сделок была проведена некорректно, то права собственников могут быть нарушены. Для этого достаточно одному из бывших владельцев пойти в суд и оспорить сделку. Тогда последний покупатель лишится своего жилья.
3. Не покупать квартиру по доверенности
Даже нотариально заверенная доверенность может оказаться «липой». Не стоит доверять этому документу до тех пор, пока не проверите его подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты. Но даже если тот достойно пройдет проверку, свежеприобретенная квартира все равно может уплыть из рук покупателя, так как подобные схемы очень распространены среди мошенников.
Чаще всего они представляют интересы лиц очень «серьезного» возраста (75+), которые впоследствии могут быть признаны недееспособными. И тогда сделка будет оспорена в суде.
То же касается людей, состоящих на учете у психиатра: ведь никто не обязан предоставлять посторонним справку о состоянии своего психического здоровья. При этом действия граждан с подтвержденными диагнозами могут быть признаны «неадекватными», а они сами – опять же, недееспособными. И тогда – прощай, квартира!
4. Проверка на наличие обременения
Под этим могут пониматься разные моменты:
- наличие прав на объект у третьих лиц;
- квартира может быть сдана в аренду;
- она может быть под арестом, в залоге или в ренте;
- по ней могут вестись судебные разбирательства.
Как уже было сказано выше, указанные сведения содержатся в ЕГРН. Поэтому выписку нужно заказывать обязательно.
5. Проверка на законность перепланировки и отсутствие задолженности за КУ
Любые серьезные изменения планировки квартиры должны быть выполнены по проекту и согласованы в органах местного самоуправления. Но большинство россиян не заморачивается и делает ремонт «нелегально».
Если о такой перепланировке станет известно в соответствующих инстанциях, вся ответственность за «самодеятельность» ляжет на плечи нынешнего владельца. Он получит штраф и, возможно, предписание вернуть квартиру в надлежащее (исходное) состояние. Делать это придется, разумеется, за свой счет. Поэтому до выхода на сделку стоит посмотреть техпаспорт объекта.
От бывших владельцев квартиры также может достаться «сюрприз» в виде задолженности по коммунальным услугам. Стоит ли говорить, что закрывать долги будет новый владелец? Чтобы избежать подобной ситуации, важно попросить продавца предъявить справку об отсутствии задолженности от управляющей компании, а также увидеть оплаченные квитанции за последний квартал.
Но самое надежное – не связываться со «вторичкой», пусть даже «новой», а покупать квартиру у застройщиков. Тогда не будет головной боли с собственниками, прописанным несовершеннолетними детьми, залоговым имуществом и доверенностями на третьих лиц.