Что же 2020 год закончился, но отголоски его еще видно практически в каждой сфере жизни, что уж там говорить коронавирус всё никак не оставит нас в покое
Однако давайте обратим внимание, что приятного и полезного нам оставил 2020 год?
*Да-да, не самое логичное говорить об этом в апреле 2021, но поверьте это стоит вашего времени*
И о чем же нам говорить, как не о покупке недвижимости. Забегая вперед скажу, что от 2020 года мы вскоре уйдем, но начнём именно с него. На самом деле в этом году произошло куча всего, в том числе новые льготы, ставки, условия покупок квартир на этапе «котлована» и вообще всё, что только можно себе представить. Чтобы все не объяснять маленькими кусочками начну с покупки, а там вы сами все поймете ;)
Так вот, покупка – одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках, и эта программа остается с нами до 1 июля 2021 года. Давайте вспомним пару основных условий для получения её, но договоримся, прежде, чем бежать подписывать ипотечный договор – вы дочитаете!
Условия для получения льготной ипотеки:
• Нет требований к заемщикам, кроме гражданства РФ.
• Квартира должна быть в новостройке.
• Дом может еще строиться или быть уже готовым к заселению.
• Максимальная сумма — 6 млн или 12 млн рублей в зависимости от региона.
• Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
• Можно использовать мат. капитал и другие виды господдержки.
• Срок кредита не ограничен.
В общем-то выглядит круто и прозрачно, но на самом деле, 6,5 %, которые нам с «распростертыми» объятиями вручает государство, на деле совсем не подарок. Если проанализировать цены на рынке до введения данной ставки и после, мы заметим, что цена поднялась ровно на этот процент.
Ну что уже проверили? Да, наверняка и появляется лёгкое ощущение обмана, не правда ли?
Пожалуй, надо дать пару минут на осмысление, и мы отправляемся далее, и дальше мы обратимся уже к процессу покупки квартиры на этапе строительства.
Рассуждения об отмене долевого строительства мы слышим давно, но вот как такое возможно? На практике это огромный риск, и конечно, никто не будет брать на себя такую ответственность, потому с 2021 начался только плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. Хорошо это или плохо? Ха, если бы здесь был один простой ответ, то и говорить бы было не о чем, но всё не так просто, потому давайте разбираться:
Проектное строительство заключается в том, что застройщик теперь не будет получать деньги от покупателя напрямую, для оплаты тех или иных материалов строительства, зарплат и вообще любые расходы будет финансировать банк. Но конечно же не просто банк и далеко не любой. Инвесторы, спонсирующие строительство и вкладывающие деньги, вносят деньги на специальный эскроу-счёт. Да-да, что это за счёт совсем не понятно, но совсем скоро я всё объясню.
Идея такой (схемы) заключается в том, что уж очень много недобросовестных застройщик развелось, дольщики остаются без квартир и денег, инвесторы так же теряют свои вложения, а дома превращаются в долгострой и ждут своего часа, когда их выкупят девелоперы крупнее и надежнее. Благодаря эскроу-счетам застройщик не получит своей прибыли пока не сдаст дом и первую квартиру на оформление. Из этого получается, что и дольщик, и инвестор теперь «застрахованы» от потери средств. Кроме того, в «игре» застройщиков останется намного меньше, выживают сильнейшие! Здесь это и правда так.
Вот, например, в середине процесса строительства застройщик просто берет закрывает строительную площадку, увозит строителей и объявляет себя банкротом. Деньги инвесторов и дольщиков теперь никуда «не сбегут», но вот как их вернуть? Здесь существуют свои подводные камни. Инвесторам банк возмещает все деньги и на этом всё, а вот дольщикам придется «попотеть». Дольщики по закону не могут досрочно забрать свои деньги., исключением является, если компания нарушит условия договора проектного финансирования.
Для лучшего понимания, я всё же подробно остановлюсь на эскроу-счетах. Но прежде, чем паниковать, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:
• Дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
• Объект выполнен на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
• Готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).
Получилось много информации, которую стоит осмыслить? Я прав?
Доверюсь своему чутью и, пожалуй, о эскроу-счетах расскажу позже
COMING SOON …