Столичная сфера коммерческой недвижимости ― высоконапряженная и дикая. Здесь возможны любые изменения правил игры от властей, зато возможностей для охраны своего имущества у людей не так уж много. Ни документы, ни логика не могут служить основанием для позитивного настроя при возникновении претензий сверху.
Изложенные ниже примеры (из реальной жизни) наглядно демонстрируют мою мысль.
Дело №1. Двенадцать лет как один миг
Скажу сразу, что на самом деле вся история растянулась на 15 лет, потому что клиент бился в судах. Однако проиграл.
Итак, ко мне обратился владелец аптеки, располагавшейся в отдельном здании. Бизнес был запущен в девяностые, а въехал в конкретное здание он в 1999 году. Постройка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у владельца на руках Свидетельство.
Однако в 2009 Префектура Москвы идентифицирует аптеку как самострой и начинает слать владельцу требования о сносе. Владелец, разумеется, возражал против такой позиции, и в 2012 начались суды.
Было собрано и предоставлено множество материалов:
- разрешение на строительство;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- регистрационные документы;
- пакет документов на земельный участок под постройкой, охватывающий правила использования этого участка;
- и прочее подобное, целых два тома разнообразных бумаг.
За два года и множество апелляций мы дошли до Высшего арбитражного суда. Который и поставил финальную точку: разрешения выдавались незаконно, 15 лет аптека работала также незаконно, здание снести, оплачивает снос сам владелец.
И это еще не все! Мой клиент оказался не единственным бизнесменом под ударом властей. Сносы в какой-то момент решили поставить на поток. И приняли специальную "правовую" базу в виде Постановления Правительства Москвы N 829-ПП от 08 декабря 2015. Столичные власти разрешили сами себе сносить объекты, выстроенные мелким или средним бизнесом, в любой момент. Если бизнес имеет возражения, то ему предлагается судиться с властями уже после сноса и требовать компенсаций.
Неплохо придумано, правда?
Дело №2. Неужели здесь гостиница?
Это дело продолжается до сих пор, так что я не смогу вам рассказать, чем все закончится.
Обстоятельства таковы. Человек купил жилой дом с земельным участком и в какой-то момент снес старое здание, построив вместо него новое. Это абсолютно законно.
Потом он решил использовать новый дом как гостиницу и подал соответствующие запросы, куда положено. Проводились все формальные процедуры, включая положенные публичные слушания. В итоге власти выдали разрешения и сменили назначение участка. Здание также вывели из жилого фонда.
Гостиница мирно проработала два года.
И тут громом среди ясного неба сверху валится судебный иск от той самой администрации, которая двумя годами ранее выдавала все требуемые разрешения. Чиновники передумали и объявили всю постройку незаконной.
Городской суд Одинцово сначала назначил экспертизы, которые не обнаружили нарушений. Все соответствовало и законам, и строительным нормативам.
А потом внезапно вынес вердикт: снести. На каком основании? Загадка. Впрочем, главная странность здесь в другом: вообще-то, такие споры находятся вне компетенций городских судов; по идее ими занимаются суды арбитражные.
В общем, мы затребовали проверку действий судьи и одновременно подали апелляцию. Интересно, что произойдет дальше.
Дело №3. Про МОПы
Один из подмосковных муниципалитетов решил однажды пополнить свой бюджет, продав здание в центре города. Для продажи строение юридически и физически "разбили" на три изолированных части. Отдельные входы, отдельные пространства внутри, как вы понимаете.
Одну из трех частей и купил мой клиент-бизнесмен. Иск со своими требованиями на этот раз подали не власти, а собственник еще одной части. Он потребовал признать лестницы и коридоры местами общего пользования.
Оцените странность ситуации: ни на лестницу, ни в коридор физически невозможно попасть, минуя "территорию" моего клиента. Крыльцо и тамбур, например. Проходов из других частей здания туда нет, они ликвидированы. Пройти из коридора можно лишь в кабинеты, также принадлежащие исключительно моему клиенту.
Зачем вообще кому-то "общий" кусок, находящийся полностью внутри, в кольце клиентских помещений? Этим вопросом суд явно не стал задаваться, он просто вынес свой вердикт: да, коридоры пусть будут общими!
А ведь в момент покупки стоимость объекта считалась по площадям с учетом этих изымаемых. С какой стати кто-то позволяет себе забирать оплаченное имущество?
Мы обжаловали решение. История, таким образом, еще не закончена.
***
Как видите, инвестиции в столичную коммерческую недвижимость совсем не такие надежные, как принято думать в обществе.